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売れやすい土地にする9つの工夫とは？「売れない」で終わらせないために！
その他 2022/05/30
土地が売れないと悩んでいる方、これから売りに出す予定で「少しでも売れやすくしたい」と考えている方のために、9つの工夫を紹介します。
すべて実践する必要はありませんので、ぜひ気楽にお読みいただきできるところがあれば実践してみてください！
売れやすい土地と売れにくい土地とは？
そもそも、売れやすい土地・売れにくい土地とはどういった土地を指すのでしょうか？
たとえば整形地で、南向きで大きな道路に面している、ほどよい広さであるといった土地は、売れやすいとされています。好条件がそろっているわけですから、当然といえば当然ですよね。
逆に非整形地（変形地）で北向きの道路に面しており、極端に狭い・広すぎるといった土地は売れにくいといわれています。非整形地や狭い・広すぎるといった場合は、その土地の形状に合った建築プランを提案していくことで売却できる可能性があります。
でも、おそらく「売れやすい土地にしたい」と考えてこれを読んでくださっている方の悩みは、そういうことではなくもっと深い部分にあると考えます。9つの工夫を紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。
売れやすい土地にするための9つの工夫とは
必ずしもすべてを実践しなければならないというわけではありません。それに、中には当てはまらない土地もあるでしょう。そのため「ヒント」として捉えていただけると幸いです。では紹介していきます。
売れやすい土地にする9つの工夫
古屋が残っていれば解体する
隣地を買い取り、大きな土地にする
隣地の所有者に売却する
隣地との境界線を確定する
越境に関する取り決めをしておく
土壌汚染がないか調査する
売却価格を下げる
買い手はエンドユーザーに絞る
信頼できる不動産会社を選ぶ
それでは、ひとつずつ詳しく説明していきます。
1．古屋が残っていれば解体する
一般的には古屋付きよりも更地のほうが、土地が売れやすいと言われています。
設備が新しく耐震性もバッチリ、オール電化でオシャレな外観など価値があり、立地条件も整っているという古屋であれば話は別ですが、そうでない場合は、解体して更地にしたほうが売れやすくなるでしょう。
2．隣地を買い取り、大きな土地にする
ある程度の時間が必要であり、また交渉などややハードルが高い方法ではありますが、なにも広大な土地でなくて構いません。
隣地を買い取ることで正方形や長方形など形が整うようであれば検討しましょう。成功すれば需要が一気に拡大し、土地の値段も数倍に跳ね上がる可能性があります。
3．隣地の所有者に売却する
逆に、隣地の所有者に土地を売却してしまう方法もあります。2の逆パターンですね。あなたが売却することで隣地が正方形や長方形といった整形地になる、あるいは狭小地だった土地がほどよい広さになるという場合、話を持ちかけてみるのもひとつの手です。
市場に売りに出す前に話し合いで交渉できるうえ、隣地の所有者はその土地を手にすることで自分の土地の価値も上昇することになりますので、大幅な値下げに対応せずに済みます。もしかすると相場より高めで売却できる可能性もあります。
4．土壌汚染がないか調査する
2011年の東日本大震災以降、特に気にする人が増えているのが土壌汚染問題です。東京・豊洲市場でも問題となり、人々の関心が大きいところでもあります。マンションを借りるだけでも、独自に計測器を持ち込んで各部屋の状況を調べるという人がいるくらいです。
土壌汚染がないと分かっていれば買い手は安心できます。少しでも売れやすい土地にするためにも、土壌汚染の調査を済ませておきましょう。調査は、土壌汚染調査会社に依頼すればOKです。問題がなければ、瑕疵担保責任の免責として特約を結んでおくことをおすすめします。
5．隣地との境界線を確定する
売り手は、買い手に対して境界線を明示する義務があります。そのため必ず行わなければならないことなのですが、古い土地などは境界線が曖昧になっていることがあります。
先祖代々受け継がれている土地で、昔からなんとなくお互いが使っていた土地であるという場合なども要注意です。買い手はトラブルを嫌いますので、境界線を確定させましょう。
「確定測量図」などがあればOKですが、ない場合は測量会社に調査を依頼します。その際、隣地の所有者の立ち会いも必要になるので覚えておきましょう。
6．越境に関する取り決めをしておく
地上の境界線ではなく、空中や地中の境界線も重要です。たとえば隣家の木の枝や雨樋（あまどい）、屋根の一部などが自分の敷地上空にあるというケースも少なくありません。
買い手の立場に立てば、これから買おうとしている土地の上空または地中に隣家の一部が存在しているというのは気持ちのよいことではありませんよね。
越境について隣家と取り決めをしておき、覚書など書面に残しておくことも大切です。
7．売却価格を下げる
最終手段に近いものがありますが、土地の価格は2割下げるだけで売れやすくなると言われています。もちろん相場より極端に安かったり、自分が赤字になってしまったりするような値下げはNGです。
それに、時間はかかってもよいという場合も極端かつ早期に値下げをする必要はないでしょう。不動産会社の意見も聞きつつ、ほどよいタイミングでの値下げができればベターです。具体的な価格を提示するのではなく「価格交渉可能」などと特記しておくだけでも違ってくるはずです。
8．買い手はエンドユーザーに絞る
これは「高く売りやすい」方法のひとつなのですが、買い手の用途にも目を向けることが大切です。たとえばオフィスビルやアパートなどを建てて第三者に使ってもらうのが目的という買い手の場合、採算性を重視しますよね。
したがって、高く売りにくい傾向があります。それよりも、自分で土地を購入してマイホームを建てて住もうと思っているエンドユーザーのほうが、高く売りやすいと言われています。
「とにかく売れればOK」という場合は別ですが、少しでも高く売りたいときは買い手を選ぶことも大切です。
9．信頼できる不動産会社を選ぶ
仲介してくれる不動産会社は、本当に信頼できるところにしましょう。本音で意見を言える関係性が重要です。
そのためにも、査定は複数の不動産会社に依頼し、それぞれの担当者と直接会話をしましょう。何人もの担当者と会ううちに、どういう人が自分にとって信頼できる人なのかが見えてくるはずです。
売れない土地を売るには「短所を生かす」こんな例も！
売りに出しているもののなかなか買い手がつかないという土地は、何かしらの理由（短所）があるのです。その短所を生かすのも、売れやすくする工夫のひとつです。
たとえば、自宅の敷地内に駐車スペースを確保できないという方が、家など建てられないような狭小地を「駐車場」として利用するために購入した、という例もあります。
また旗竿地は車が出入りしにくいため、住宅地としての需要はあまり高くありません。ですが、その土地が都市部などにあればアパート向けに売り出すことができます。
このように、その土地に合った売り出し方をするとともに、柔軟な考え方で短所を生かす工夫も大切です。
さいごに
ただ「売れないなぁ」「売れなかったらどうしよう」と待っていても、なかなか売れるものではありません。
紹介した9つの工夫は一例ですが、どれかひとつでもヒントになり、売れやすい土地に変えていっていただければ幸いです。無事に売却できるよう願っています！
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