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空き家を解体して空地にすべき？メリットとデメリット紹介
その他 2022/05/27
空き家を解体して空き地(更地)にしようか悩んでいますね。特に老朽化が進んでいる空き家は見栄えも悪いですし、今後誰かが住むにしても建て替えもしくは大規模なリフォームが必要になるでしょう。
結論から言うと、築年数が浅く貸家やシェアハウスなどとして活用できそうな場合は無理に解体しなくても良いですが、老朽化が進んでいる空き家は早めに解体することをおすすめします。
なぜなら老朽化が進んでいると最悪の場合倒壊する危険があるからです。
当ページでは空き家を解体するメリットやデメリット、費用を節約するポイントについて詳しく紹介していきます。
解体するにしても解体に最適な時期を見極め、金銭的な負担がなるべく軽減できる方法をしっかり把握しておきましょう。
空き家を解体するメリット
空き家を解体するメリットとして6つの点を挙げたので参考にしてください。
倒壊や破損などを防げる
空き家は定期的に管理をしていても急速に老朽化が進むことが多いため、台風や地震などの自然災害で倒壊したり破損したりするリスクが高まります。
つまり、空き家を解体しないままにしておくと、倒壊したブロック塀が壁などが隣家へなだれ込む、割れたガラスや木片などが飛散して近隣住宅に多大な迷惑をかけることもあるというわけです。
空き家がもたらしてしまった損害は、空き家の所有者に賠償責任が生じる可能性があるので、老朽化が進んでいる空き家はなるべく早めに解体を決めましょう。
犯罪被害に遭う危険がなくなる
空き家は犯罪者や不審者に狙われやすく、放火の被害に遭ったり、不審者が出入りしたりする危険があります。
空き家に放火されてしまうとこれまでの思い出もすべて燃えてなくなってしまいますし、近隣の住宅をも火事に巻き込んでしまう可能性があります。
また、不審者が出入りするようになったら治安の悪化にもつながるでしょう。そういった事態に陥ると、近隣住民からも空き家を放置したせいでというように冷たい目で見られるはずです。犯罪被害に遭うのを避けるためにも解体は有効な手段と言えるでしょう。
定期的な管理や補修が不要になる
空き家の所有者には、空き家を定期的に訪れて換気をしたり補修をしたりと適切な管理をする責任があります。
管理を怠れば近隣住民とのトラブルになったり、老朽化が激しくなり売ろうと思っても売れない事態に陥ったりするかもしれません。
しかし、空き家が遠方にあるとなかなか出向くことも難しいでしょうし、空き家までの交通費も高額な負担になるケースもあるでしょう。
空き家の建物さえ解体して更地の状態にしてしまえば管理の手間は大幅に省けます。もしも業者に管理を委託している場合なら、その管理費用も省けるようになるのです。
特定空家等に認定されることがなくなる
日本では社会問題化している空き家の増加を対処すべく、空家等対策特別措置法という法律が制定されているのですが、実はそのなかで倒壊の恐れなどがある空き家は「特定空き家等」に指定できるとされています。
特定空家等に認定された空き家は、自治体から改善の勧告を受けると「住宅用地の特例措置」の対象から除外されてしまうため固定資産税が最大6倍になる可能性があるのです。また、自治体からの命令に応じなかった場合には最大50万円以下の罰金を支払わなければなりません。
勧告や命令を受けても改善をしない空き家は最終的には行政代執行により解体されてしまうでしょう。もちろん、行政代執行の費用は空き家の所有者に請求されることを把握しておきましょう。
特定空家等に認定されるとこのようにさまざまなデメリットが生じるため、特定空家等にならないためにも解体してしまうのは得策と言えます。
買い手がみつかりやすくなる
空き家を売却しようとしている場合、古家がある状態よりも更地にしてしまった方が売れやすくなる傾向にあります。
老朽化が進んでいる空き家ならなおさらそのまま住むことは難しいため、土地だけが欲しいという希望者は多いでしょう。
建物がかなり古いのであれば空き地として売り出すか、物件はそのままで更地渡しの条件で売りに出してみるのがおすすめです。
一方で築年数が比較的浅かったり、リフォームやリノベーションをしていて状態が良い空き家ならば中古住宅付きでも売れる可能性があります。
活用の幅が広がる
空き家を手放さずに何とか活用できないかと考えているのであれば、解体して更地にすることで活用の幅は広がります。
建物がある状態でも貸家やシェアハウス、民泊といった活用方法はあるものの、建物に不具合が生じたら所有者が修繕をしなければならないので面倒に感じる場合もあるはずです。
しかし、空き地にすれば月極駐車場やコインパーキングにしたり、トランクルームの経営をしたりもできます。
空き家を有効活用して収入を得たいのであれば、解体することでさまざまな活用方法ができることを把握しておきましょう。
空き家を解体するデメリット
空き家を解体するデメリットはおもに2つあります。とはいえ、解体するメリットに比べれば大きなデメリットとはならないでしょう。
固定資産税が最大6倍になる
空き家を解体すると建物が建っている状態と比べて固定資産税が最大で6倍になってしまうので注意が必要です。
なぜかと言うと、実は建物がある土地には固定資産税などの税金が安くなる「住宅用地特例」という減税制度が適用されていますが、解体してしまうと減税がなくなってしまうからです。住宅用地特例がなくなることで、固定資産税が最大6倍になってしまうというわけです。
とはいえ、前述したように空き家の老朽化が進み特定空家等に認定されても減税の対象外となるので同じことです。
万が一特定空家等に認定される可能性が高いのであれば、いっそのこと自身で解体しておいた方が罰金や行政代執行のリスクはなくなります。
なお、固定資産税は1月1日時点の所有者に請求がきますから、間もなく1月1日を迎えるのであれば、急いで解体するのを避ければ固定資産税が上がることを避けられるのです。
もしも更地での売却を検討しているならば、建物が建ったまま更地渡しの条件で買い手を募集するのもおすすめです。
解体費用の負担が必要になる
空き家を解体するもう1つのデメリットとして挙げられるのが、解体費用を負担しなければならないことです。
解体費用は空き家の構造や広さなどによって異なりますが、目安として木造なら1坪4～5万円、軽量鉄骨造なら6～7万円、RC造（鉄筋コンクリート造）なら7～8万円です。
一戸建ての空き家は木造であるケースが多いでしょうから30坪の空き家なら120~150万円程になる計算です。
また、重機が入れないほど狭い土地や接している道路が狭い場合などは料金が上乗せされることもあります。
さらに樹木や大きな石が多い、ガレージ式の駐車場、ブロック塀で囲われているなどの場合も割高になることが多いです。
なお、解体費用は総額で150~300万円程度が相場とされています。しかし、自然災害で空き家が倒壊した際に損害賠償を請求されたり、行政代執行で撤去されるよりは自分で解体する費用のほうが遥かに安上がりでしょうから、惜しまずに検討してください。
解体がおすすめな空き家とは
空き家を解体するメリットとデメリットを踏まえ、早めに解体するのがおすすめな空き家は以下に該当するケースと言えます。
老朽化が著しく進んでいる
現在の居住地から遠方にある
古家付きで売りに出していてなかなか購入希望者が現れない
老朽化が進んでいる空き家はいつ倒壊したり、破損した箇所が飛散したりするか分かりませんから、早急に解体を検討してください。
特に台風シーズンが迫っている時期には一刻を争うでしょうし、日本ではいつ地震が起こるか分からず、老朽化が激しい空き家だと大地震でなくても倒壊する可能性があることを理解しておきましょう。
さらに空き家が遠方にある場合には管理に出向く手間も費用も負担となっているでしょうから、解体してしまった方が精神的にも肉体的にも楽になれるはずです。
また、空き家をすでに売りに出しているが長い期間売れていないという場合には、解体することで早く売却できる期待ができます。
もちろん空き地にしても買い手が見つからない可能性はあるため、焦って解体をせずに、売却が決まったら所有者が責任をもって解体する更地渡しの条件を掲示してみるのも良いです。
解体費用を節約するためのポイント
空き家所有者は解体費用がネックとなり建物をそのままにしていることも多いですが、解体費用はこれから紹介する4つのポイントさえ押さえれば節約できます。
複数社から見積もりをとる
解体をする際には業者に依頼しますが、その際には複数社で見積もりをとるようにしてください。
業者によって設定料金はさまざまですし、対応の良し悪しも違うはずです。
また、解体工事を下請けに流す業者だと中間マージンが発生するため、自社工事を行っている会社を選ぶのも節約には重要なポイントです。
なお、見積もり書に不明瞭な料金がなく、詳細な内容が記載されているかも合わせて確認しましょう。
ただし、相場よりも格安な業者だと何かしらの名目で追加費用を請求してきたり、なかには適正な廃棄物処理をせず不法投棄をしている悪質なケースも見受けられるので、安すぎる業者にも気を付けるべきです。
家財道具やゴミなどは自分で処分しておく
空き家にある家財道具も解体と一緒に壊して処分してもらおうと考えるケースがあるでしょうが、解体時に家財道具やゴミなどが残ったままだと費用が割高になるので要注意です。
実は、解体業者に家財道具の処分をしてもらうと産業廃棄物の扱いになりますが、自身で処分すれば一般廃棄物の扱いになるのです。
そのため処分にかかる費用に差が出る可能性が高いですし、家財道具やゴミの処理をする人件費や手数料などが上乗せで請求されることになります。
自分たちで運び出せるものはできるだけ解体前に処分しておくことが解体費用の節約につながります。
自治体の助成金制度を活用する
自治体によっては空き家解体時の費用を助成しているケースがあり、助成金を受け取ることで所有者の解体費用の負担が軽減できます。
助成の対象となる空き家の条件や、助成の金額などは各自治体によって異なりますが、なかには解体費用の2分の1を助成金に設定している場合もあります。
負担が半分になれば、解体を前向きに検討できるでしょう。まずは空き家がある自治体の公式ホームページを見たり、問い合わせをしたりして空き家の解体助成金制度があるかを確認してみると良いです。
繁忙期を避ける
あまり知られていないでしょうが、解体業者にも繁忙期があるため、繁忙期に解体を依頼すると費用が通常よりも割高になる可能性があります。
これは引っ越しシーズンに引っ越し業者の料金が上がるのと同じ現象と言えます。
なお、建物の解体は12月～3月が繫忙期とされています。そのため、すでに更地渡しの条件で引き渡し時期が決まっている場合など、特別な事情がない限りは12月～3月に解体するのは避けましょう。
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