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中古住宅を購入したい。手付金や登記費用などの諸費用を解説
その他 2022/05/31
中古住宅を購入するとき、決して安くない費用を支払うことになります。
住宅そのものの購入費用にくわえて、さまざまな諸費用を用意する必要があります。
どのような費用を、どのくらい用意すればいいのか、あらかじめ分かっていると資金計画が立てやすくなるもの。
そこで今回は、中古住宅を購入するときにかかる費用について解説しますので、検討中の人はぜひ参考にしてみてくださいね。
中古物件購入時の頭金および手付金
中古住宅を購入するときの諸費用のなかで、とくに大きな金額を占めるのが頭金と手付金です。
頭金と手付金は現金で用意
中古物件の売買契約が決まったあと、頭金と手付金を支払う流れになります。
頭金とは、中古物件の購入価格から住宅ローンの借入額をのぞいた金額で、購入額の2割が相場と言われています。
手付金とは、何らかの事情により契約が打ち切られたときの保証金やペナルティとして利用されます。
このふたつの支払いは、大きな費用であるものの住宅ローンを使えませんので、買主は現金を用意する必要があります。
手付金は残金の清算時に返却される
手付金の内訳は、以下の３つになっています。
①解約手付：契約が解除されたときの保証金
②違約手付：契約に違反する行為があったときのペナルティ
③証約手付：購入の意思を表明するもの
中古住宅の購入費用の5%から10%のあいだが相場とされていますが、契約内容により変動します。
基本的に「一時的に預ける」という性質があるため、残金の支払い後に返還される、残金支払い時に差し引かれるなどの対応がとられます。
中古物件の登記費用
中古物件に限らず不動産を購入する場合、必ず登記費用を支払うことになります。それをしなければ購入後も物件の所有者になれません。
登記とは物件の所有権の証明
不動産登記とは、土地や建物の所有者、住所、家屋番号、面積、構造などの情報を証明したもの。
どのような土地や建物を誰が所有しているのか明確にして、登記簿として一般公示されています。すべての情報を明確にすることで、不動産の売買やそれを担保とする融資をスムーズに進められるようにすることが、登記制度の目的です。
所有権を移行する費用が必要
中古住宅の登記費用は、実費と司法書士への報酬から成り立っています。実費については、登録免許税、登記簿謄本代、交通費などが該当します。
司法書士に手続きを依頼する場合は、これらの実費に報酬が加わります。実費と司法書士への報酬の比率は、7：3もしくは8：2程度になるため、ほとんどが事務的な費用で占められていることが分かります。
それらをすべて合わせると、おおむね20万円から30万円のあいだが相場。ただし、中古住宅の評価額により変動しますので、それ以上になることもあります。
不動産会社に支払う仲介手数料
仲介手数料は、中古物件を購入した人すべてが支払うわけではなく、不動産仲介会社があいだに入っている取り引きに限り発生します。
中古住宅の売りだし形態は2種類
仲介手数料とは、中古住宅の売買を仲介した不動産会社に支払うお金のことです。売りに出されている中古住宅には、「仲介」と「売主」の2パターンがあります。
仲介手数料の支払い義務が生じるのは、「仲介」と記載されているタイプの中古住宅です。
それに対して「売主」と記載されている中古物件は、売主と買主が直接契約するもので、仲介会社があいだに入っていないため、仲介手数料を支払う必要はありません。
中古住宅を購入するとき、「売主」と記載されている物件を見つけることで、諸費用を抑えることができますので、予算面の成約がある人は注目してみるといいでしょう。
仲介手数料の上限は法律で決まっている
仲介手数料の上限は、地建物取引業法により定められているため、ある程度の相場を把握することが可能です。
①200万円までの部分は購入価格の5％に消費税を加算
②200万円から400万円までの部分は購入価格の4％に消費税を加算
③400万円を超える部分は購入価格の3％に消費税を加算
住宅の購入価格を「200万円まで」「400万円まで」と一定の金額で区切り、それぞれに決められた割合に消費税を加算すれば分かるため、事前に自力で把握することも可能です。
所有者が支払う固定資産税
中古住宅を購入して登記を完了させると、その住宅の所有者は買主に移ります。それに伴い固定資産税の支払い義務が発生します。
固定資産税は地方税のひとつ
固定資産税とは、土地や建物を所有している人が払わなければならない地方税のひとつで、市町村から請求されます。
課税額は「固定資産評価額×税率」というように、中古住宅の固定資産評価額を基準に算出されます。
個定資産評価額とは、中古物件を購入したときの価格ではなく、自治体ごとの基準により評価・算出された額。
税率は、市町村の裁量により自由に設定できることになっていますが、ほとんどが1.4%を採用する傾向があります。
引き渡し日から支払い義務が発生
固定資産税の支払いが発生するのは、中古住宅の引き渡しが完了してから。
たとえば、1月1日から引き渡しの前日までは売主、引き渡し日から12月31日までは買主が支払います。
1年目については、日割り計算により算出した額を売主に渡す方法が一般的です。ただし、自治体により起算日が異なることがあり、その場合、買主の支払い額が変わってきますので注意しましょう。
印紙代金は契約書作成時に発生
一般的に不動産の取り引きは高額化するもの。そのため、中古住宅購入時も必ず売買契約を結びますが、その過程で印紙を添付する流れになります。
中古住宅は売買契約書の作成が必須
宅地建物取引業法は、宅地建物取引士の確認のもと、定められた期間内に契約書類を交付することを不動産会社に対して義務づけています。
あいまいなところを残して、あとでトラブルに発展しないように、厳密に手続き過程が決められているのです。
その一環として添付することになっているのが定められた金額の印紙。印鑑または署名で消印を押すことで、買主は税金を納めます。
2022年まで減税される
印紙代金は、2022年3月31日までは減税措置がとられているため、支払額は半分で済みます。
- 500万円から 1,000万円までの中古住宅：5,000円
- 1,000万円から5,000万円までの中古住宅：10,000円
- 5,000万円から 1億円までの中古住宅は30,000円
2022年3月31日までに作成された契約書に関しては、以上の金額の印紙を契約書に貼れば適用されます。
まとめ
ここでご紹介した諸費用のほか、住宅ローンに加入するときに支払う諸費用も念頭に置いておく必要があります。
また、中古住宅の場合、購入後にリフォームをおこなう人も多いと思いますので、その費用も算出しておいたほうがいいでしょう。
気に入った中古住宅が見つかっても、購入価格にばかり目が行き、諸費用のことが頭にないと、購入を断念せざるを得なくなることがあります。
そこで、どのような費用をどのくらい用意しておけばいいのか、事前にシミュレーションして計算しておくことをおすすめします。
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