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宅地と分譲地の違い4つ！不動産売買の前に知っておきたいこと
その他 2022/05/27
土地の購入を考えていると、土地情報に宅地や分譲地といった記載があることに気付くでしょう。
宅地と分譲地はどちらも家を建てられる土地ですが、どういった違いがあるのか気になりますよね。
実は宅地と分譲地では土地の状態や建物を建てる際の制限などに違いがあるのです。念願のマイホーム建築で後悔しないためにも、宅地と分譲地の違いをしっかり把握しておくことが大切です。
当ページでは、宅地と分譲地の違いのほか、土地購入時に注意すべきポイントもまとめたので是非最後までご覧いただければと思います。
宅地と分譲地の4つの違い
家を宅地と分譲地の違いを紹介する前に、そもそも宅地とは何か分譲地とは何かについて解説します。
宅地とは地目の種類の一つで、現在建物が立っている土地、もしくは建物の敷地のために使われる土地のことです。なお、不動産登記法という法律において地目には「宅地」のほか、「畑」「田」「山林」などがあります。宅地は単独地とも呼ばれます。
分譲地とは広い土地を業者などが買い上げ、いくつかの区画に分けて販売する土地のことです。つまり、分譲地は宅地に含まれる土地の種類の一つだと言えるのです。
ここからは宅地と分譲地の違いやそれぞれのメリット、デメリットを詳しくまとめます。
建築業者を選べるかどうか
宅地では建築業者が自由に選べる一方、分譲地は不動産会社が建築業者をすでに決めた状態(建築条件付き)で販売されることが多いです。
家を建築する業者にこだわりがなければ分譲地でも問題ないでしょうが、このハウスメーカーにお願いしたいという要望がある場合は宅地を選んだほうが良いです。
電気・ガス・水道の引き込みの有無
家を建てる際には電気やガス、水道といったライフラインが必要不可欠ですが、宅地は引き込みがされていない場合が多く、土地の買主が実費で引き込みをしなければなりません。
なお、電気とガス、水道の引き込み費用は総額で40～70万円程かかります。
一方、分譲地はこれらのライフラインの引き込みがされた状態で販売されているので、引き込みに必要な費用がかかりません。宅地を購入する際には追加で数十万円もの費用がかかることを踏まえて検討すべきです。
擁壁の有無
隣家や道路との境に高低差がある場合、擁壁という斜面の崩壊を防ぐための壁状の構造物が必要になりますが、宅地では擁壁工事がされていない場合があります。
なかには擁壁がある状態の宅地もありますが、擁壁が必要な土地で工事が施されていなければ土地の買主が実費で工事を依頼しなくてはならない可能性が高いです。
擁壁工事の費用は一般的な鉄筋コンクリート擁壁の場合で、1㎡あたり5万～10万円が相場です。
ただし、擁壁工事の費用は自治体から助成金が出ることが多いので半額程の負担で済むこともあります。
一方、分譲地は擁壁が必要な土地の場合はすでに擁壁工事が終わった状態で販売されています。
宅地を購入する際には擁壁が必要な土地なのかをあらかじめ確認しておきましょう。
境界の明確さ
土地を購入する際、隣家や道路との境目には「境界標」という四角い杭が打ち込まれていますが、宅地のなかには何かしらの理由で一部の境界標がないケースもたまにあります。
境界標がないとどこからが隣家の土地なのか、道路なのかが明確にならず、トラブルに発展する危険があるのです。
もし境界が明確でない土地だとしたら、買主が測量会社や土地家屋調査士に依頼して境界を明確にする必要が出てくるかもしれません。
一方、分譲地は販売前に区画を分割するので境界はきちんと定められています。宅地でもほとんどは境界がはっきり決まっていますが、念のため確認しておくと安心です。
宅地でも分譲地でも注意しなければならないポイント
宅地と分譲地どちらを購入することになったとしても、注意すべきポイントがあるのでしっかり確認しておきましょう。
建ぺい率・容積率・北側斜線は要チェック
土地を購入しても、自由に家を建てて良いというわけではありません。
家を建てる際には、主に建ぺい率、容積率、北側斜線という3つの規制を守る必要があります。
これらの規制によって土地の中で実際に建物を建てられる広さが左右されるのです。
建ぺい率とは
建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合のことで、防火性を高めたり風通しを良くしたりする目的で設けられています。建ぺい率の制限は地域によって異なります。
たとえば、建ぺい率の上限が50%に定められている地域であれば、敷地面積が200㎡の土地では建築面積100㎡を超える建物は建てられません。
なお、建物面積は建物を真上から見たときの面積と考えると分かりやすいでしょう。
容積率とは
容積率とは敷地面積に対する延べ床面積の割合です。
延べ床面積とは、1階の床面積＋2階の床面積＋3階の床面積といったように、建物のすべての階の床面積を足した面積を指します。
たとえば敷地面積が200m²で容積率が100%の場合、建設可能な建物の延べ床面積は200m²までとなります。なお、容積率は建ぺい率とセットで表記されています。
北側斜線制限とは
北側斜線制限とは、北側隣地の日照の悪化を防ぐことを目的として、南からの日照を確保するために建築物の高さを規制した制限のことです。
北側制限のある土地では、北側隣地の境界線上に一定の高さをとり、そこから割り出された一定の勾配で記された線（北側斜線）の範囲内で建築物を建てなければなりません。
ただし、土地の北側が水路や高低差のある土地になっている場合は、緩和措置を受けられることがあります。
地盤調査や地盤改良は買主が行う必要がある
宅地にしても分譲地にしても、地盤が建物を安全に維持できるかなどを調べる地盤調査を行う場合や、地盤の安定性を保つために人工的な改良を加える地盤改良を行う際には買主が費用を負担しなければなりません。
地盤調査は一般的に5万円程ですが、地盤改良は地盤の状態により異なり50万～100万円程かかることもあります。
宅地だけでなく、広い土地を分割して販売する分譲地でも区画ごとに強度が違うことがあるので念のため地盤調査をしておくと良いです。
また、自然災害による被害を予測したハザードマップも確認しておくと、自然災害に強い土地かどうかも分かるでしょう。
利便性の良し悪し嫌悪施設の有無
土地の広さや形状が気に入ったとしても、利便性が悪いと後悔する可能性もあるのでしっかり周辺施設を確認しましょう。
たとえば、お子さんのいる家庭や今後お子さんを持つことを希望している家庭なら学校までの距離や周辺に危険な箇所がないかは確認すべきですし、通勤で公共交通機関を利用するなら駅までの所要時間も重要です。
また、意外に見落としやすいのが近隣に嫌悪施設があるかどうかです。嫌悪施設とは、公害発生の恐れがある施設、不快感や危険感を与える施設などのことです。
たとえば工場、パチンコ、風俗店、暴力団事務所、火葬場などが含まれます。嫌悪施設が近隣にあると地価が下がることもあるので、嫌悪施設があっても気にしない方にとってはお買い得に感じるかもしれません。
しかし、もしその土地を将来的に売却することになった場合、嫌悪施設の影響で売却価格が安くなる可能性もあるので気を付けてください。
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