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収益物件に住む際に気をつけるべきことは？失敗例も解説
その他 2022/05/25
自分が住むためではなく、人に貸して家賃収入を得るための物件を収益物件といいます。
最近はいわゆるサラリーマン大家さんや芸能人大家さんなどもテレビで話題になることがあり、副業として収益物件の購入を考える人が増えています。
人に貸す目的で購入した不動産でも、所有権を持つ大家さんであれば自分で住むことも不可能ではありません。
ただその場合色々と問題が起きることもあるので、本章では収益物件に所有者が自ら住む際に気を付けるべき点を見ていきます。
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不動産自体に収益物件と自己居住用物件の違いはない
まず、不動産として収益物件と自己居住用物件で機能的あるいは法律的にも区分されているということはないので、この点は先に理解しておきましょう。
ですから例えば大家さんがそれまで住んでいた自宅が地震などの災害で壊れてしまったような場合、所有している収益物件に自らが住むということも可能ではあります。
収益物件はあくまで利回りなどの経済的利益を考えて購入するものですから、大家さんの生活がしやすいかどうかという使用感や住み心地などの問題はあるとしても、これは本人が我慢すればいいだけです。
ただ現実には、住み心地以外にも色々と考慮しなければならないことや注意が必要な点もあります。
次の項からそれらを見ていきましょう。
不動産投資ローンの契約違反となる可能性
一つは、収益物件を購入する際に不動産投資ローンを利用している場合、自己居住用として使用することが契約違反になる可能性があります。
ローンを提供する金融機関は収益物件から発生する家賃収入を基にローンの返済を見込んでいます。
大家さん自身が住むことになれば家賃収入がなくなりますから、金融機関としては返済を受けられるか心配が出てきます。
対象不動産の用途が自己居住用として用いることが禁止されている場合には、契約違反とならないように事前に金融機関の承諾をとるようにしましょう。
ローンの借り換えができないことがある
不動産投資ローンは金利が高いので、自己居住用として使用するのであれば金利の低い普通の住宅ローンに借り換えた方が有利です。
他の金融機関で借り換えができれば良いですが、これが難しいこともあります。
単身用の収益物件として人気があるワンルームマンションなどが特に注意が必要で、床面積が住宅ローン適用の基準に達していないとして借り換えができないこともあります。
借り換えができない場合、高い金利の不動産投資用ローンの返済を続けなければならず、加えて収益物件からの家賃収入もなくなるので、返済に支障をきたす可能性が出てきます。
節税効果がなくなる
収益物件として使用している場合、税務処理上で減価償却費の項目を利用できます。
減価償却費は経費扱いにできる項目で、実際には金銭的な出費が無くても出費があったように計算でき、数字上の儲けを圧縮する効果があります。
これにより節税作用を発揮しますが、自己居住用として使用する場合減価償却費の項目が使えなくなりますから、結果として税負担が増えることになります。
ちなみに不動産投資ローンから住宅ローンに切り替えができない場合、住宅ローン控除の特例も利用できないので、この意味でも税負担が重くなります。
家賃収入がなくなっても維持管理費はそのまま
自己居住用として使用すれば家賃収入が途絶えますが、不動産保有にかかる維持管理費の出費は発生し続けます。
固定資産税や都市計画税、屋根や外壁の定期的な張替え、塗装処理、マンションであれば管理費や修繕積立金の納付が求められます。
収入の柱が無くなったうえでこれらの費用の支払いが無理なく続けられる環境でなければ、いずれローンの支払にも支障が出てくる危険があります。
都合よく賃借人を追い出すことはできない
大家さんの好きなタイミングで賃借人を追い出すことができてしまうと、立場の弱い借り手側が路頭に迷ってしまうケースが多発するでしょう。
わが国には借地借家法という法律が制定されており、この法律は基本的に立場の弱い借り主側を保護する役目を果たしています。
この法律があることにより、大家さんは賃借人に対して自由に退去命令を出すことができません。
契約期間内に退去して欲しいのであれば、引き換えに数か月分の家賃に相当する金員や引っ越し代等を賃借人に支払うなどとして交渉し、退去に十分な期間を確保したうえで出て行ってもらうしかありません。
また契約期間終了時の更新を大家さん側から拒絶する場合も正当な事由が必要とされ、賃借人側が更新を望む場合は大家さん側に正当事由がなければ更新を拒絶することができません。
正当な事由に該当するかどうかは個別のケースで吟味が必要ですが、例えば地震で大家さんの自宅が被災し住むところがなくなってしまったような場合は正当事由として認められやすくなると思われます。
他には老築化した物件の建て替えのためなどの場合も正当事由となりやすいですが、正当事由に該当するかどうかはあくまで個別のケースで判断されます。
一般論としては、賃借人を契約期間中に追い出すことや、契約満了のタイミングで理由なく契約更新を拒絶することは難しいと考えてください。
まとめ
本章では収益物件に大家さんが自ら住む際に気を付けるべき点を色々と見てきました。
自分で住むことも場合によっては可能ではありますが、賃借人を自由に追い出すことができないということと、住宅ローンの契約上の縛りによって自己居住用として使用できないケースもあります。
運よく利用できる場合でも、ローンの借り換えができなかったり、節税作用がなくなる、収入が減って支出は続くなどのリスクもあるので、ここら辺を踏まえて問題が生じないかどうか考える必要があります。
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