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公売物件とは？競売との違いやリスクもわかりやすく解説
その他 2022/05/26
不動産を通常より安く手に入れる事ができる『公売』ですが、競売のようにあまり広く知られていない方法です。
公売物件について詳しく知らないまま購入してしまうと後々大変な目に合う事も・・・！！
そのような事態を防ぐためにも本記事では、公売物件について詳しく解説していきたいと思います。
公売物件って何？
固定資産税や年金、国民健康保険税などの滞納が続くと所有している財産が差し押さえられることがあります。
差し押さえられてからも滞納分の税金等を支払う事が出来なかった場合に、その税金分を回収する目的で売りに出されるのが『公売物件』なのです。
不動産の販売元は通常の場合不動産会社ですが、公売物件の販売元は「国税局」や「税務署」なので、仲介手数料などがかかりません。
また建物自体も通常の相場よりも安く設定されている事が多いので、通常よりも安く購入する事が出来るのが公売物件を購入する最大のメリットとなっています。
「公売」と「競売」の違いと公売物件のリスク
公売物件と競売物件の違いをご存じでしょうか？
どちらも滞納の差し押さえとして売りに出されている物件なのですが、実は公売物件のほうがリスクが高いと言われています。
理由は物件を管理している管轄が違う事。公売物件は税金の差し押さえとして税務署や国税局が売りに出しているのに対し、競売物件は住宅ローンの滞納などが原因で売りに出ているので販売元は管轄の地方裁判所となります。
販売元が税務署や国税局の公売物件だと実は困る事がいくつかあります。
① 【公売は物件の詳しい資料がない】
どちらも不動産業者が間に入っていないので仲介手数料はかからないのですが、競売物件は裁判所がきちんとした物件の資料を作成する為、物件の情報を事前に見て検討する事が可能です。
ですが公売物件の場合は、このような物件を判断する材料が一切用意されていません。
ですから自分で物件について調査をしなければならないのです。
② 【前の住人の問題】
競売物件は裁判所の管轄下なので、前の住人が納得出来ずに退去を嫌がった場合でも、強制退去を執行する事ができます。
ですが、公売物件の場合は強制退去をさせることができないので、自ら話し合いをしなければなりません。
また、住人は退去していても残置物などがあった場合も競売物件とは違い公売物件は勝手に処分する事はできないのです。
もし相手が話し合いに応じず解決が難しい場合には、民事訴訟をして強制執行の手続きをする必要がある為、想像以上に時間と労力が必要となります。
公売物件を購入する時の注意点
通常の価格よりも安く物件を購入できる為、お得と思われがちな公売物件ですが、購入する際には注意しなければならない事がいくつかあります。
まとまった現金が必要
公売物件は税金を回収する事が目的で売られているので、基本的に分割で購入する事はできません。
金融機関から融資を受けたい場合は、先に現金決済した後に融資してもらう形になるでしょう。
落札の際には、保証金として落札価格の2割を支払い、その後すぐに残りの8割の支払いをしなければならないのですが、もしこの時残りの8割を支払えなくても先に支払った2割の保証金は返金されません。
公売物件は事前に余裕を持って現金を準備したうえで入札しなければ失敗してしまうので注意が必要です。
事前に物件の室内に入ることが出来ない
これは公売物件も競売物件も同じですが、購入前に建物の内覧をすることができないので、室内に傷や痛みがあった場合には購入者の自己負担で修繕しなければなりません。
また物件がマンションなどの場合は、前の住人が滞納していた修繕費や管理費などの不足分も購入者が補填しなければならないケースも…。
余裕をもって資金を準備しましょう。
公売物件購入で失敗しないためには？
ここまで、公売物件のリスクについて説明してきましたが、もちろん公売物件には良い部分もたくさんあります。
きちんとした手順を踏み、正しい方法で購入すれば、非常にお得に不動産を購入することが出来るので、最後にその方法をお伝えしていきます。
① 資産として利用する
公売物件は住むことを目的とするのではなく家賃収入の為に購入すると考えてみましょう。
先述した前の住人が退去を渋った場合にも、家賃を払えばそのまま住み続けてもいいという交渉をすれば解決するでしょう。
また建物の修繕費もその場合必要なくなるので家賃収入の為に公売物件を購入するとメリットが大きくなる可能性があります。
② 物件の情報を出来る限り事前に調べる
公売物件を購入する際には何よりも物件の情報を事前に多く集めることが重要となります。
権利関係は法務省、法的関係は市役所で調べることが出来るので入札する前に自分で調べましょう。
また、立ち退きが決まっている物件を購入すると前の住人との問題のリスクは回避できます。
近隣住民に聞き取り調査を行うのも情報を集める手段としては有効です。
まとめ
今回は公売物件のリスクや競売物件との違いなどを詳しく説明しましたがいかがでしたか？
物件をお得に購入できるからといって、知識を持たずに手を出すと損をしてしまう可能性がある為、慎重に考えましょう。
とはいえ、ご自身のリフォームスキルや経済状況などに見合った物件を選んで購入すればとてもお得なシステムです。
少々労力は必要となりますが、通常よりも安く不動産を手に入れることが出来るのが公売の良さなので、気になる物件がある方は是非本記事の注意点を守り、購入を検討してみて下さい。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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