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実家を相続する前に知っておきたい4つの事

その他 2022/06/03

親が他界してしまう、介護施設に入ってしまうなどの理由で、実家を相続することになったとしたら何をしたら良いのか戸惑いますよね。

何も考えず実家を相続したものの様々な手続きや日々の仕事などに追われ、結局空き家のまま放置してしまうというケースも多いのです。

実際にこういったことが原因で日本は空き家の増加が社会問題になっています。

この空き家増加問題を抑制するために国や自治体は様々な対策を打ち出しているので、知らないと損してしまうこともありますよ。

大切な思い出のある実家を放置しないため、親の遺産や自分の財産を守るためにも、事前に実家を相続することについてしっかり理解を深めておくことをおすすめします。

当記事では実家を相続した後の活用方法や、相続する前に把握しておくべき4つの注意点をまとめていますので、最後まで読み進めて頂ければ実家を相続する際に最適な手段を選択することができるはずです。

実家を相続した後の活用方法とメリット・デメリット

実家を相続した後、主に3つの活用方法があります。

シチュエーション別にどの活用方法がおすすめなのか、またどういったメリットとデメリットがあるかまとめたので参考にしてください。

そのまま住む

実家が近くにあり、自分の持ち家がないなら実家を相続してそのまま住むのがおすすめです。

また持ち家があっても、実家のほうが土地が広いため引っ越したい、子供が家庭を持っているという場合には、持ち家を手放したり子供に譲ったりすることも視野に入れると良いでしょう。

実家を相続してそのまま住む場合のメリットとデメリットをまとめました。

メリット デメリット

•  実家もしくはその土地を残せる
•  少ない負担で不動産が手に入る
•  建物が老朽化しているならリフォームや建て替えが必要
•  相続税や固定資産税が発生する
•  兄弟がいるなら相続で揉める可能性がある

実家で育った思い出を残せたり、リフォームや建て替えが必要だったとしても土地の購入費用が不要で持ち家が手に入るのはとても魅力的です。

しかし、実家を相続した自分以外に兄弟がいると、実家を相続した代わりに何かしらの財産を分けるべきだというように揉めるケースも多いのが事実です。

誰かに貸す

実家が遠方にありすぐには実家に住めない、子供が大きくなったら現在住んでいる持ち家を譲り実家に戻りたいというように、今すぐは無理でも将来は実家に住もうと考えている場合には相続した後に誰かに貸すのがおすすめです。

第三者に貸すと言っても、個人に貸す、シェアハウスや民泊にして複数人に貸すなどの活用方法があります。

また、建物の老朽化が著しいなら更地にして駐車場として貸すのも一つの手段です。

実家を相続して誰かに貸す場合のメリットとデメリットをまとめました。

メリット デメリット

•  実家もしくはその土地を残せる
•  少ない負担で不動産が手に入る
•  家賃収入が得られる
•  建物が老朽化しているならリフォームや建て替えが必要
•  相続税や固定資産税が発生する
•  兄弟がいるなら相続で揉める可能性がある
•  借主がすぐに見つかるとは限らない
•  設備に不具合が生じたら修繕が必要
•  将来売却する際に譲渡所得3000万円控除の特例が適用されなくなる

そのまま住むのと同じメリットに加え、自分が実家に戻るまでの期間だけでも家賃収入が得られるのはとても嬉しいですね。

しかし老朽化しているならリフォームなどの初期費用や、設備に不具合や生じた際の修繕費用を負担する必要があるので、損しないように上手に運営する必要があります。

また実家が地方や山間部にあるケースだと借主が見つからない可能性もあるので、実家の立地も考慮して検討しましょう。

なお、第三者に貸した後に結局売却することになったとしたら、所得税や住民税などの税金がお得になる譲渡所得3000万円控除の特例が受けられなくなってしまうので要注意です。譲渡所得3000万円控除の特例については後ほど詳しく解説します。

売却する

遠方に住んでいたり、現在住んでいる持ち家を手放したくないなどの理由で、将来も実家に戻るつもりがないなら思い切って売却するのがおすすめです。

また、相続時点で実家の土地が高騰していて資産価値が高いなら売却することを前向きに検討したいものです。

実家を売却する場合のメリットとデメリットをまとめました。

メリット デメリット

•  維持費がかからなくて済む
•  まとまったお金が手に入る
•  リスクを伴わない
•  相続を機に実家が空き家となった場合、譲渡所得3,000万円特別控除が適用できる可能性がある
• 実家やその土地を手放すことになる
• 兄弟がいるなら相続で揉める可能性がある
• 古屋付きだと買い手がつかない可能性がある

売却すると寂しさを感じるかもしれませんが、リフォーム費用や固定資産税などの維持費も支払う必要がないのは魅力です。

さらにまとまったお金が手に入るのは最大のメリットと言えます。

また、相続で実家が空き家となるため売却する場合には3,000万円の特別控除が適用されます。

ただし売却する際に古屋付きだとなかなか買い手がつかないこともあるので、解体費用を負担して更地渡しを条件にする必要があるかもしれません。

とはいえ解体費用は100万円～300万円ほどなので、今後ずっと維持費が不要になることを考えれば大きなデメリットにはならないでしょう。

空き家の譲渡所得3,000万円控除の特例とは

空き家の譲渡所得3,000万円控除の特例とは、日本で社会問題化している空き家の増加を抑制するために、相続した住まいが空き家になって売却する際その譲渡にかかる譲渡所得の金額から3,000万円を特別に控除してくれる制度です。

なお、譲渡所得は「譲渡価格－取得費－譲渡費用＝譲渡所得」で計算できます。

特例の対象になれば、ここからさらに3,000万円を差し引いて譲渡所得が0円以下となった場合には所得税及び住民税、復興特別所得税が発生しないメリットがあります。

ただし、譲渡所得3,000万円控除の特例が認められるのは、1981年5月31日以前に建築された家屋であることや、相続してから第三者にその家屋を貸していないことなど様々な条件があります。

前述したように、自分やその子供などが将来住む予定で相続した実家を誰かに貸した後、結局売却することなっても特例が受けられないのはこの要件に該当してしまうからです。

以下の国土交通省のホームページに特例の要件などが記載されているのでご覧ください。

参照(https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000030.html)

実家を相続する前に把握しておくべき4つの注意点とその対策

実家を相続するのは良いことばかりではありません。

事前にしっかり4つの注意点を把握しておかなければ、負担になってしまうこともあるのです。

しかしきちんと対策をしておけば、いざ実家を相続することになっても慌てることなく最適な手段をとることができます。

兄弟間で相続についてトラブルになることがある

兄弟がおらず相続人が自分だけならスムーズに手続きできるかもしれませんが、兄弟がいると全員が平等に相続人となるので、長男だから実家をもらうのはずるい、親の介護をしていたのに遺産が少ないなどと揉めるケースがあります。

そうならないためにも、親に遺言書を作成しておいてもらうのが安心です。

実家を所有する親が亡くなった時に遺言書があれば、相続人はその内容に従って遺産を分けることができます。

一方、遺言書がなければ兄弟を含めた全ての相続人が全ての遺産を共有の状態で引継ぐことになってしまうのでトラブルになりやすいです。

しかし、認知症などで親が遺言を作成できないような状況になっている場合には、兄弟間であらかじめ話し合いを持つことが大切です。

話し合いの場で喧嘩になったり、後々言った言わないで揉めないよう、第三者にも同席してもらうと安心ですよ。

相続人全員が納得できるように分配を考えましょう。

実家の片付けに追われることがある

遺言書や兄弟との話し合いのおかげでスムーズに実家を相続することができたとしても、相続後はただでさえやらなくてはいけないことがたくさんあるなか実家の片付けをしなければならないので大変です。

手紙や思い出の品など処分して良いか迷うものもたくさん出てくるでしょう。

そのため親が元気なうちに、親の死後に処分して良いものと遺して欲しいものを分別しておいてもらうと少しは楽になるはずです。

相続税や固定資産税が思わぬ負担になる

遺産を相続すると、相続した遺産の割合に応じ相続税が発生します。

ただし、遺産の総額が基礎控除額と呼ばれる一定の金額以下であれば、相続税を支払わなくて良いのです。

基礎控除額は相続人の人数に応じて変動し、たとえば相続人が自分1人だけなら基礎控除額は3,600万円、相続人が2人なら4,200万円となります。

つまり相続人が1人で、実家の評価額が3,600万円以下なら相続税は不要というわけです。

一方で、相続税が発生するケースだと土地の評価額が高いほど相続税が高くなるので思わぬ負担になる可能性もあります。

そこで活用したいのが小規模宅地等の特例という制度です。

これは相続人の生活を保障するために設けられていて、被相続人の自宅の土地や被相続人が事業を行っていた土地について一定範囲で評価額を減額できるという内容です。

小規模宅地等の特例が使えるかによって相続税の金額が変わるので、適用できるかどうかについては税理士に相談しましょう。

また、相続後には固定資産税も納めなくてはならないので、年間で固定資産税がいくらなのかを親に確認しておくと大体の目安になりますよ。

何も考えずとりあえず相続するのは危険

実家の活用方法は最初に紹介したように、そのまま住む、誰かに貸す、売却するといった3通りになりますが、何も考えずにとりあえず相続するというのが最も危険です。

なぜなら、相続したは良いものの仕事や普段の生活をしていく中で後回しになり、実家をそのまま放置してしまうという状況になるからです。

実家を放置することは管理が行き渡らず近隣住民とのトラブルになったり、特定空家等に指定され固定資産税が6倍になったり、最悪の場合強制解体されるという大きなデメリットがあるので絶対に避けなければなりません。

実家を空き家のまま放置することがないよう、相続することが明確になった時点であらかじめどういった活用方法が最適なのかを調べておきましょう。