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不動産の相場はどのくらい？新築・中古・空き家バンクで比較してみた
その他 2022/05/27
不動産は安くない買い物ですので、できるだけ適正な価格で、よりよい物件を購入したいですよね。
ひとことで不動産と言っても、新築、中古、空き家など、複数の状態の物件があり、それぞれ細かい条件が異なります。
そこで、不動産の相場をどのように把握するのか、新築、中古、空き家バンクの物件を比較しながら解説します。
不動産の相場の調べ方
不動産の相場の調べ方は複数あり、それぞれに特徴や傾向があるため、いくつかを使い分けることが大切です。
インターネットで類似物件をチェック
不動産の相場を比較するなら、まずは物件情報サイトを活用するのがおすすめです。
物件情報サイトは、SUMOやエイブルなどの有名不動産仲介サイトから、東急リバブルなどの大手不動産屋のサイト、中小の規模のものまでさまざま。
それらのサイトで、調べたい不動産と条件が似ている物件をいくつか探し、そこから相場を割り出すことができます。
最寄り駅、駅からの距離、築年数、間取り、広さなどを基準に、複数のサイトから似ている物件をピックアップすることで、相場が見えてくるでしょう。
物件の広さから相場を把握
立地の条件は似ていても、物件の周囲の環境や間取り、広さなどの条件の違いはそれなりに出てくるでしょう。
広さについては、平米単価もしくは坪単価を算出して、物件を比較することが可能。
ただし、物件の面積が広いからと言って、平米単価や坪単価があがるわけではありません。
面積が広い物件は、全体の価格が大きくなるぶん、平米単価や坪単価が下がることが多いため、それを念頭に置いて相場を割り出しましょう。
国土交通省のサイトで調べるのも可
公的な情報から不動産の相場を把握するなら、国土交通省のサイトをチェックしてみましょう。
成約価格の情報を調べられるのが、国土交通省が公開している「不動産取引価格情報検索」サイトです。
また、同じく国土交通省が公開している、公示地価や基準地価などの地価情報を得ることも一案。
公示地価と基準地価はともに、不動産鑑定士の調査に基づくもので、毎年決まった時期に更新されています。
不動産の相場の比較①：売り出し価格
新築、中古、空き家バンクの相場を比較すると、売り出し価格にはどのような違いが出てくるのでしょうか。
新築は建売なら格安になることも
新築物件の売り出し価格の相場は、物件がある場所によっても異なります。
首都圏の利便性の高いエリアであれば、注文住宅は4600万円以上、建売であれば3600万円あたりが相場です。
ただし、都心部から外れたエリアであれば、注文住宅は4000万円、建売であれば3300万円あたりが目安となります。
注文住宅は、発注者のこだわりが強いほど価格が上昇、いっぽう建売は開発規模が大きいほど、まとめて工事ができるため安くなります。
中古はリノベ物件なら高額化
国が定めている建物の耐用年数は、木造の住宅であれば22年、鉄筋コンクリートのマンションであれば47年が目安。
耐用年数を超えると、中古住宅の価値はゼロに等しくなるため、土地のみの価格で購入できることも少なくありません。
築年数が15年ほどで、建物の価値は20%ほどに減少、25年から30年のあいだに10%まで下落します。
ただし、リノベーションをほどこすと、中古物件は大きくよみがえりますので、相場よりも高く売れることも少なくありません。
空き家バンクは100万円以下物件も
空き家バンクとは、空き家の活用を促すために、地方公共団体が空き家の登録を募り、購入者や賃貸の入居者を募るマッチングサービスのこと。
地方公共団体は非営利団体のため、一般の不動産屋のように仲介手数料が発生しなかったり、格安の値段で空き家を購入できたりします。
古民家のように築年数が35年を超える場合、建物の資産価値はゼロと換算され、100万円以下で売り出されることもあります。
ただし、建物の資産価値がなくても、立地がよいなどの条件があれば、数千万円で売り出されることもあります。
不動産の相場の比較②：土地の価格
投資も兼ねて不動産を売り出す、あるいは購入する場合、建物の価値は年月が経つと減少するため、土地の価格のほうが重要となります。
新築物件は郊外にあることが多い
2021年度の都道府県の公示地価ランキングによると、東京都は113万3034円/m2、大阪府は26万2020円/m2が平均です。
静岡県は8万8712円/m2、栃木県は4万2303円/m2、秋田県がもっとも安く2万5148円/m2とされています。
新築の建売物件は、一定の広さがある土地に、まとめて大量の住宅を建てるため、郊外にあることが一般的。
注文住宅は、発注者の考えによりますが、工事費用がそれなりにかかるため、土地の価格が安い郊外を選ぶ傾向があります。
中古住宅は土地の価格が良いことも
中古住宅は、立地が良ければ、土地だけで数千万の価値がつけられることがあります。
ただし、いくら立地がよくても、面積や形状により単価が一気に下がることもあります。
また、築年数が経っている中古住宅のなかには、道路交通法の基準を満たしておらず、立地がよいにも関わらず、単価が下がることもあります。
空き家バンクは田舎の物件が多数
空き家バンクに登録されている物件は、地方自治体の特性にもよりますが、500万円前後が相場です。これらは、基本的に土地のみの価格で売り出されていると言っていいでしょう。
空き家バンクは、いわゆる「田舎」と呼ばれるところの物件を多く取り扱っているため、土地の価格が高額化することは稀です。
しかし、大規模開発で近隣に大型ショッピングセンターができるなどして、家屋は古いものの3000万円を超える物件も含まれています。
不動産の相場の比較③：値引き
不動産の相場は分かったものの、できるだけ安く済ませるために、値引き交渉はしたいものです。
新築物件は売り出しから1年経過が鍵
新築物件は、売り出しから1年を過ぎると「新築」から「未入居中古物件」と定義が変わります。
そのため、1年経過する直前のタイミングで値下げ交渉をすると、値引きに応じてもらえることがあります。
値引きの相場の目安は3%程度と言われており、3000万円の物件なら90万円、4000万円の物件なら120万円の値引きが目安となります。
中古物件は値下げ交渉の根拠を整理
新築物件とくらべると、中古住宅は値下げ交渉がしやすい傾向があります。中古物件の値引きの相場でよくあるのが「端数切り」。
それでなければ、最大10%までなら、交渉できる余地があります。
ただし、無条件に値引きしてもらえるわけではないため、家屋の劣化やリフォームの必要性などの根拠を整理することをおすすめします。
空き家バンクは直接交渉が強み
新築物件と中古物件は、売り主が個人であっても、あいだに不動産屋が入ることが一般的です。
それに対して空き家バンクは、地方公共団体のサポートがあるものの、基本的に売り主と買い主の直接交渉。
空き家バンクで長らく売れていない物件は、数百万単位で値下がりしていることも多く、交渉によっては10%以上の値引きに応じてくれることもあります。
まとめ
最近は新型コロナウィルスの影響による在宅勤務の増加などライフスタイルの変化から、郊外の地価があがっています。
そのため、これまでのデータから算出した相場が、必ずしも適正であるとは限りません。
ニュース等を通じて不動産市場の買い手のニーズを把握しながら、新築、中古、空き家バンクの物件の相場を把握することが大切です。
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