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牧場の土地を売買する！どこに相談すればいいの？

その他 2022/05/27

牧場の土地を売買したいとお考えですね。住宅用の土地なら不動産会社を介して売買すれば良いですが、牧場の土地となるとどこで相談すべきか悩むでしょう。

結論から言うと、牧場の土地を売買する際でも不動産会社に相談すれば良いです。もしくは空き家バンクという自治体が運営している制度を活用するのも一つの手段です。

ただし、牧場の売買は宅地の売買と違い、手続きが複雑になるので注意しなければなりません。当ページでは牧場売買について把握しておくべき内容や、牧場売買における相談先についての詳細も解説していきます。

牧場の土地を売買する際に把握しておくべきポイント

牧場の土地は、牧場という地目のまま売り出すのか、牧場から地目を変更して売り出すのかによって手続きが異なります。

また、牧場の設備などをそのままにするか、更地の状態にするかによって、メリットとデメリットが異なるのでしっかり把握しておきましょう。

牧場の地目を変えるか変えないかで売買の手続きが変わる

土地の用途によって地目というものが定められています。地目は土地の登記簿に記載され、その区分は実に23種類にも分類されています。

牧場の土地の地目はそのまま「牧場」となり、ほかにも宅地、田、畑、学校用地、山林などがあります。

なお、「牧場」の定義は以下の通りです。

• 牛や馬、羊や山羊などの家畜を放牧する土地
• 牧畜のために使用する建物の敷地
• 牧場区域内の牧草栽培地、日陰用の林のある土地

実は土地の用途や使用目的に変更があった場合、地目は変更しなければなりません。

牧場の土地を売買して別の目的で使用したいとなれば、法務局にて地目変更登記という手続きをとることになります。地目変更手続きは土地の利用状況に変更があってから1ヶ月以内に行う必要があります。

地目が牧場のままなら農地法が適用される

地目が「牧場」となっている土地は農地として取り扱われるため、牧場を売買をする際には農地法を遵守しなければなりません。

作物を育てたり収穫したりする農地は、食糧自給率に関わる重要な土地ですから勝手に売買及び転用することは禁止されているのです。

農地法3条、4条、5条の内容を簡単にまとめました。

・権利移動【3条】→農地を売買や貸借する場合に農業委員会の許可を得なければならない
・転用【4条】→農地を農地以外のものにする場合に都道府県知事あるいは指定市町村長の許可を得なければならない
・転用目的権利移動【5条】→農地を農地以外のものにして転用する場合かつ、権利を設定あるいは権利の移転を行う場合に、都道府県知事等の許可を得なければならない。

なお、農地法に違反すると、3年以下の懲役または300万円以下の罰金が課せられる可能性があります。

また、許可を得ずに農地を売買した場合、売却自体が無効になるうえ、原状回復を命じられることもあるのです。

地目を牧場から転用するなら農地法が適用されない

地目が「牧場」となっている土地は農地法所定の許可を受けなければ譲渡や転用はできないのが原則ですが、現況が農地でないのであれば非農地の証明書の交付を受けて地目変更をすれば農地法の対象外となります。

ただし、非農地証明の手続きや地目変更手続きは素人が一人で行うのは難しいですから、司法書士や土地家屋調査士といった専門家に一度相談することをおすすめします。

牧場の土地を現状のままで売却するメリット・デメリット

必要な許可や手続きをとれば牧場の土地の売買ができることが分かりましたが、売却時にのは牧場をそのままの状態にしておくのか、更地の状態にするのか決める必要があります。

ここからは牧場の土地を現状のまま居抜き物件として売るメリットとデメリットを解説します。

メリット

• 初期費用を抑えて酪農を始めたい方から需要が見込める
• 建物の解体費用がかからない
• 交渉次第では家畜の処分や譲渡をする必要がない

牧場を居抜き物件として販売すれば建物や設備はそのままにできますから、牧場経営に興味がある方にとっては初期投資をせずに酪農が始められるのはとても魅力的なはずです。

また、売主にとっては解体費用の負担をしなくて済むので助かりますね。さらに家畜もそのままにして良いという購入希望者がいれば、家畜を処分したり譲渡したりせずに済みます。家畜にとっても住みなれた牧場を離れなくて良いのは非常に喜ばしいことでしょう。

デメリット

• 購入希望者が絞られる
• 建物や設備が古いとなかなか買い手がつかない

牧場を居抜き物件として販売するとなれば、ニーズが見込めるのは牧場経営をしたい方だけに絞られてしまいます。

また、牧場経営に興味がある方が見つかったとしても、建物や設備が古いと修繕する必要性も出てきますから、なかなか購入に至らない可能性もあります。

そういった場合には、設備の修繕や解体費用の一部を負担して売却する必要性も出てくるかもしれません。

牧場の土地を更地にして売却するメリット・デメリット

続いて、牧場の土地を更地にして売るメリットとデメリットを解説します。

メリット

• 牧場経営以外の目的を持つ人からも需要が見込める
• 建物や設備が古くても問題ない

牧場を更地にして販売する場合は、購入希望者の幅がかなり広がります。

牧場の施設をイチから作り上げたいという方はもちろん、牧場という広大な土地ならテーマパークや宿泊施設、ショッピングモールなどを建設したい企業からも需要が見込めるでしょう。

また、施設や設備がいくら古くても解体するので気にする必要はありません。

デメリット

• 交渉次第では解体費用を負担しなければならない
• 家畜を処分または譲渡しなければならない

更地にするとなれば建物や設備の解体は必須ですから、解体費用を買主と売主どちらが負担するかを決めなければなりません。

買主が負担しても良いと言ってくれれば有難いですが、交渉が難航すれば売主側が一部もしくは全額負担を強いられる可能性もあります。

さらに家畜が残っている牧場ならば更地にすることで、処分または譲渡を余儀なくされます。大切に育てた家畜を処分するのは心苦しくなることもあるでしょう。

また、家畜の処分費用や譲渡費用がかかることもあるので気を付けてください。

牧場の土地を売買する際の相談先

牧場の土地を売りたい方は不動産の一括査定サイトまたは空き家バンクを利用してみると良いです。
不動産一括査定サイトならば複数の不動産会社で一気に見積もりをとることができるので、わざわざ1社ずつに連絡をとる必要がありません。

そのなかでも牧場売買の経験がある不動産会社を選ぶと安心です。

牧場売買の経験がある不動産会社なら、司法書士や土地家屋調査士と連携してくれて必要な手続きをスムーズにできる期待ができます。

また、各自治体が運営する空き家バンクなら、不動産会社を介す場合と違い仲介手数料が発生しません。

空き家バンクに登録すると大手不動産情報サイトでも掲載されますから、早いうちに買い手が見つかる期待ができます。

ただし、空き家バンクは自治体が主体となって運営しているため、買主と売主が直接交渉する必要があるのが弱点と言えます。
不動産会社か空き家バンク、どちらが自身に合っているかを考えて相談先を決めると良いです。