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空き家の相談は司法書士に！どうして？
その他 2022/05/30
空き家をどうするかは、その所有者自身で決めなければならないと思っていませんか。しかし、空き家は所有を続けるにしても売却するにしても、なかなか難しいものです。
そこでもし、空き家の専門家がいるとすれば、管理や売却を相談してみたいと思うのではないでしょうか。実は、空き家の相談なら「司法書士」にするのがおすすめです。その理由をいくつかご紹介します。
司法書士は相続のプロ
まず空き家を所有する理由として多い相続の問題を考えてみましょう。司法書士はまさに、相続のプロです。
司法書士は相続した空き家の売却を代行できる
空き家の売却は一般の住宅よりも難しいものです。ましてや相続した空き家となれば、相続人全員の合意を得る必要があるので大変です。
たとえば空き家の売却を依頼する業者の選定や媒介契約の締結、売買残代金の決済立ち会い、物件の引き渡しなどはすべて相続人全員が関与することになります。場合によっては、すべての相続人が把握できないかもしれません。
司法書士であれば、連絡のつかない相続人を探し出すことも可能です。さらに空き家を相続するか否かを明確にし、相続人すべてを代表する形で売却活動をすることができます。
このように司法書士に空き家の売却を任せれば、面倒な手続きをせずにすみます。
司法書士は空き家の適切な相続方法をアドバイスできる
空き家を相続する方法はいくつかあります。まずは法定相続人を特定してから、どのような形で相続するのかを決めます。なかには相続放棄をする人もいると思いますが、空き家を相続する方法には次のようなものがあります。
現物分割
その名のとおり、不動産を分割して相続人がそれぞれ所有することです。
土地は分割できますが、家屋の分割は現実的にはありません。そのため、家屋は解体して土地のみを分割することになります。
換価分割
空き家を売却して売却代金を相続人が分割する方法です。
代償分割
相続人のひとりが空き家を相続し、残りの相続人はそれぞれに見合う現金を受け取る方法です。空き家を相続した人が現金を用意する必要があります。
共有相続
相続人がそれぞれの持分に応じて、名義を共有するものです。手軽に相続できる反面、それぞれの世代へと持分が分割していくため、売却などが難しくなります。共有者すべての合意が必要となるからです。
このように空き家となった実家を相続する方法はいくつかあり、どれを選択すべきかを司法書士に相談できます。
空き家の売却はなかなか難しいものです。それをふまえて、最適な相続方法はどれなのかを決めることができるでしょう。
空き家の相続問題を解決してくれる
空き家は必ずしもすべての相続人が相続するとは限りません。たとえば被相続人に負債がある場合、その返済を免れるために相続放棄をする人もいるでしょう。
相続放棄は特定の財産のみを対象に行うことはできません。つまり資産に空き家が含まれていれば、その空き家の相続も放棄しなければなりません。
この場合、司法書士がその相続放棄の手続きをしてくれます。あるいは相続人のなかには、行方不明者もいるかもしれません。そのような場合にも、司法書士が対応してくれます。
空き家となった実家の管理ができる
実家が空き家となる理由で多いのは、親が施設に入所するというものです。この場合、親が認知症になると問題が生じます。認知症となった人の資産は、たとえ親族であっても勝手に管理できないからです。
もし親が認知症になったら、その資産をどのように管理すればよいのでしょうか。
その方法のひとつとして、「成年後見制度」の利用があります。成年後見人となった人は、認知症の人の資産管理ができるようになります。
ただし成年後見人は誰でもなれるわけではありません。もちろん認知症となった親の子が成年後見人として申請することはできますが、誰を成年後見人にするのか決めるのは家庭裁判所です。そこで認められなければ、たとえ子であっても認知症となった親の資産管理はできません。
司法書士は豊富な経験により、成年後見人に任命されやすいものです。そこで認知症となった親が保有する空き家は、司法書士に成年後見人になってもらうことで適切に管理できるようになります。
家族信託で空き家の売却もスムーズに
成年後見制度でひとつ注意が必要なのは、認知症となった人の資産管理は簡単には売却できないということです。成年後見人の役目はあくまでも、認知症となった人の利益となるように資産を管理することとなっています。
そのため、たとえば証券会社の口座にあるお金を使って資産運用するようなことはできません。空き家の場合も、施設へ入所するための資金作りなど、正当な理由がなければ自由に売却できないということです。
そこで自由に空き家の売却ができるように、「家族信託」を利用する方法があります。
家族信託は認知症となる前に、親がその資産を家族に任せるものです。そのため、認知症と診断される前に家族信託契約を結ばなければなりません。そして家族信託を利用するためには、司法書士に相談するのがおすすめです。
司法書士は契約書を作成するプロ
司法書士に頼めば、抜けや漏れのない空き家の売買契約書を作成してもらえます。
不動産の売買契約書はそもそも、不動産会社が用意してくれるものと思ってはいませんか。もちろんそれは正しいのですが、基本的に不動産会社は売買契約書の「ひな形」を使っているにすぎません。
一方で空き家の売買契約書は、ひな形では対応できない部分があります。それは、劣化具合に応じて買主がどこまで修繕を負担するのかを明確にする必要があるからです。
いわば、空き家の売買契約書はオーダーメイドで作成すると考えてよいでしょう。
そこには抜けや漏れがあってはなりません。売主にとっても買主にとっても損をすることがないような契約内容でなければならないということです。
そのような空き家の売買契約書を作成できるのが、司法書士というわけです。
司法書士には空き家に関するあらゆる相談ができる
たとえば実家が空き家となった場合や、それを相続することになった場合、どのような対処をすればよいのかご存知でしょうか。
おそらく多くの方が、損をすることがないような明確な対処方法というものは知らないのではないかと思います。そのような時にまず相談できるのが司法書士です。
たとえば空き家を相続する場合、相続人は誰がいるのかを調査してもらえます。遺産分割協議書を作成する場合には、あらゆる血縁者を探し出す必要があります。司法書士であれば、そのような作業も行ってくれます。
あるいは、空き家を賃貸に出す場合にも司法書士に相談して最良の方法を探し出すことが可能です。賃借人にはどの程度まで物件の手直しを許可するのか、あるいはすべての修繕を行なってから借り手を探すのか、取るべき選択肢は多くあります。
空き家の状態や立地条件などを考慮して、どんな貸し方がベストなのか、司法書士から助言を得ることができるでしょう。
まとめ
空き家を所有することになったなら、まずは司法書士に相談するのがおすすめです。
空き家となった実家を相続する場合、あるいは空き家バンクを通じて空き家を個人間取引で購入する場合、さらには賃貸に出す場合などすべて司法書士が的確に対処してくれます。
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