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お知らせ
空き家をマンションにしたら不動産投資になるの？
その他 2022/05/30
相続した空き家を賃貸マンションに建て替えれば、各世帯から毎月家賃収入を得られるため不動産投資として成功する期待ができます。定年退職した後でも不労所得を得られるのは不動産投資の大きな魅力です。
ただし、空き家をマンションに建て替えて貸し出すのはメリットばかりではありません。マンションに建て替えても需要がなければ利回りが低くなってしまいますし、空き家をそのままもしくはリフォームして貸し出すより遥かにコストがかかるのです。
空き家をマンションに建て替えて不動産投資を成功されるコツは、まず市場調査をしっかり行い需要が見込めるかを見極めることです。
また、空き家をマンションに建て替える際のリスクやデメリットもしっかりと把握しておきましょう。
空き家を賃貸マンションに建て替えるメリット
空き家を賃貸マンションとして建て替えるメリットは、家賃収入を得られること、節税効果があることなどが挙げられます。
安定した収入を得られる
空き家をマンションに建て替え賃貸物件として提供することで、入居者から家賃収入を得られるのが大きなメリットです。
マンションにする以外に空き家を活用して家賃収入を得るには、建て替えをせず戸建て賃貸として貸し出す、アパートへ建て替えるといった方法も挙げられますが、マンションは部屋数が多く取れる分家賃収入も多くなるメリットがあります。
また、アパートよりも1部屋あたりの家賃を高めにしても需要が見込めるのです。一方、戸建て賃貸として貸し出すのであれば比較的新しい空き家でなければ借り手が見つかりませんし、仮にリフォームをしたとしても築年数が経過している空き家を好む方は少ないです。
リフォームをしなくて良いほど築年数が浅く状態の良い空き家なら戸建て賃貸として活用することをおすすめしますが、状態が著しく悪い空き家は取り壊してマンションとして貸し出すことを検討すると良いです。
少額で投資が始められる
不動産投資は投資用ローンで金融機関から借り入れできるため、少ない自己資金でも高額な融資を受けられるのが特徴です。
一般的に住宅ローンでは個人の年収の5倍~8倍が融資上限額となりますが、投資用ローンなら年収の10倍~20倍の融資を受けられるケースもあるのです。
また、ローンの返済期間についても、金融期間は建物の耐用年数で返済期間の上限を定めるため、木造より鉄骨造、鉄骨造よりRC造・SRC造の方が返済期間が長くなる傾向にあります。
つまり、マンション投資なら鉄筋コンクリート造である場合が多いため、アパートや戸建て住宅として貸し出すより返済期間を長めに設定でき、毎月の返済を少なめにとどめることができるというわけです。
節税効果を得られる
空き家をマンションにして貸し出すことで相続税や贈与税の税金を節税できるのも魅力です。相続税や贈与税では手持ちの資産が課税対象になり、現金や有価証券は時価に対しての課税になるので税金が高めになります。
一方、投資用のマンションを所有している場合、第三者へ賃貸することで評価額はさがるため、現金に比べ3分の1程の評価となり相続税や贈与税の節税に繋がるのです。
また、不動産所得でマイナスとなった年があった場合、給与所得など他の所得のプラス分から相殺することができるため、所得税や住民税を抑えられることもあるのです。
生命保険の代わりになる
投資用ローンでは団体信用生命保険が含まれているため、万が一返済途中に借入れした本人が死亡したり、高度障害になったりした場合は保険が適用され借金を無しにすることができます。
さらに残された家族にはマンションをそのまま残せるため、家賃収入を継続して得ることができるというわけです。
ローンの返済もなく家賃収入を得られるので、家族にとっては生命保険のような役割を担うことができるでしょう。
私的年金の代わりになる
老後は公的年金を頼りに生活するケースが多いでしょうが、日本では少子高齢化の影響を受け年金の財源が不足しています。
そのため、年金の負担はどんどん増えている一方、年金の受給額は減少傾向にあるので、老後の生活を不安に感じるでしょう。
そこで空き家をマンションにして不動産投資をしていれば、公的年金に加えて家賃収入を私的年金代わりとして頼ることができるのです。
空き家を賃貸マンションに建て替えるデメリット
空き家を賃貸マンションとして建て替えるデメリットは、空室リスクがあること、災害や事故のリスクがあることなどが挙げられますが、なかには適切な対策を行っておくことで回避できるものもあります。
空室リスクがある
空き家を賃貸マンションにした場合、空室があるとその分家賃収入が入らないことを把握しておく必要があります。
ただし、それはマンションに限った話ではなく、空き家をそのまま貸す、アパートにして貸す場合でも同じことです。
しかし、マンションなら部屋数が多い分、空室があっても他の入居者からの家賃収入が得られるので、戸建て賃貸や部屋数の少ないアパートにするよりはリスクが分散されると言えるでしょう。
災害や事故のリスクがある
マンションを貸し出すと空室リスクのほか、災害や事故のリスクも伴います。たとえば、火事や地震、台風などによりマンションが破損することが挙げられますが、火災保険の補償範囲の対象となっていれば保険金を受け取ることができるので安心です。
ただし、補修や建て替えをしている間は入居者からの家賃を受け取ることができない可能性もあるので注意しましょう。
また、自殺や何かしらの事件がマンション内で起こると、該当する部屋では入居を希望する方がなかなか見つからないでしょうし、マンション全体の入居者数に影響を及ぼすリスクもあるのです。
部屋数が多く入居する方が多いほど事故のリスクは高まりますが、不動産投資をする上ではどうしても避けられません。
しかし、火災保険には自殺や他殺、孤独死などに対応している商品もあるので、事故のリスクに備えて加入しておくのも良いでしょう。
経年劣化のリスクがある
マンションに限ったことではありませんが、建物や住宅設備は年数が経過するにつれて古くなり劣化が進むのは仕方がありません。
老朽化が進むことで家賃を下げる必要があったり、入居希望者が見つからなかったりすることもあるでしょう。
特に外観の汚さは入居をためらう方も多いため、汚れが目立つようになったら洗浄を依頼する、老朽化が進んだら外壁塗装を行うなどの対策を講じると良いです。
また、あらかじめ汚れが目立ちにくい外壁にしておけばメンテナンスにかかる費用を軽減することもできるでしょう。
建築コストがかかる
空き家をそのまま貸し出すことができれば初期投資はほとんどかかりませんが、マンションに建て替えるには多額の建築費用がかかります。
3～5階建てのマンションの建築費用は、鉄筋コンクリートの場合で坪55～80万円程度、鉄骨鉄筋コンクリートの場合で坪60～90万円程度となり、アパートと比べても高めになります。
しかし、前述したようにマンションはアパートよりも高めの家賃を設定できますし、耐用年数が長いため長期にわたって賃貸経営を続けられるメリットがあります。
また、資産価値も落ちにくいためいずれ売却する際もアパートよりマンション投資の方が有利だと言えるのです。建築コストはかかるものの、長い目で見れば高収入につながる点に期待を持ちましょう。
空き家をマンションにして不動産投資を成功させるには市場調査が重要
空き家をマンションに建て替えることでさまざまなメリット、デメリットがあることが分かりましたが、不動産投資を成功させるために最も大切なのは市場調査をしっかり行うことです。
空き家周辺の市場調査を徹底すれば、空き家の立地でマンションの需要が見込めるのかを把握できるため、多くの入居者を確保できる可能性が高いです。
極端に言えば、山間部の空き家でマンションを建築しても入居希望者はなかなか見つからないでしょう。
一方、駅が近い、学校が近いなど立地が良い空き家ならマンション投資が成功しやすいです。もちろんそれだけでなく、空き家周辺のアパートやマンションで、どういった間取りに空き部屋が多く、どういった物件が満室なのかといったリサーチをすることも欠かさないようにしましょう。
そうすれば、ファミリー向けのマンションにするのか単身者や少人数世帯向けのマンションにするのかを見極めやすくなるはずです。
場合によってはマンションよりもアパートの方が不動産投資として成功する可能性もあるので、市場調査を踏まえマンションに限らずさまざまな空き家の活用方法を見出しましょう。
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