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空き家を売りたい？準備は早いほうが良い理由5つ
その他 2022/05/30
所有している空き家を売りたいと考えているなら、なるべく早めに売却の手続きを行いましょう。なぜなら空き家を長年所有し続けているよりも、早く売る方が金銭的にも精神的にもメリットが大きいからです。
しかし、焦って空き家を売ると後悔する可能性もあるので、空き家の売却方法や売る際のポイントをしっかり把握しておきましょう。
空き家を早く売るべき理由5つを徹底解説
空き家を売ると決めたら早く売却の手続きをするのがおすすめですが、その主な理由は金銭的にも精神的・肉体的にも負担がかかることが挙げられます。空き家を早く売るべき5つの理由をそれぞれ解説していきます。
所有しているだけで固定資産税がかかる
毎年1月1日に土地や家屋などの固定資産を所有している場合には、固定資産税が課せられるのですが、人が住んでいない空き家も課税の対象となります。
また、都市計画法による都市計画区域のうち、市街化区域内にある空き家を所有している場合には固定資産税のほか都市計画税も負担しなければなりません。
なお、固定資産税は「課税標準額×1.4％」、都市計画税は「課税標準額×0.3％」として算定されます。
ちなみに、課税標準額とは市町村が決めた土地の価値のことです。ただし、固定資産税と都市計画税の課税主体は市町村のため税率が異なる場合があることを把握しておきましょう。
つまり、空き家を所有し続けている限り、毎年無駄な税金を支払わなくてはならないというわけです。
さらに倒壊のリスクがある、衛生上の問題があるような著しく状態が悪い空き家だと「特定空家等」に指定されてしまい、固定資産税の軽減措置対象から除外され6倍もの税金を強いられてしまうので注意しましょう。
管理や維持をしなければならない
空き家が遠方にある、仕事が忙しいなどの理由で所有している空き家になかなか出向けない場合があるでしょうが、空き家の所有者は管理を行う義務があります。
もしも、管理を怠れば建物の状態が急激に劣化したり、特定空家等に指定されたりする可能性が高まります。
建物が劣化すれば当然資産価値は下がりますし、特定空家等に指定されれば前述したように固定資産税が6倍にもなってしまうのです。
空き家を所有している限りは、定期的に換気や雑草の手入れなどの管理をする必要があるため、すぐに手放してしまった方が楽でしょう。
また、遠方にある空き家だと定期的に出向くのは交通費も負担ですし、せっかくの休日が潰れてしまうデメリットもあります。
老朽化が進むと買い手が見つかりにくくなる
空き家の売却を検討していても面倒に感じて手続きをしなければ、その間にどんどん建物の老朽化が進んでいきます。
特に空き家は締め切った状態である時間が長いため、人が住んでいる建物に比べるとカビが繁殖したり、畳やフローリングが腐食したりしやすいのです。
定期的な管理を怠っていれば老朽化はさらに早まってしまうでしょう。老朽化が進むことで価値が下がるため、売却価格が安めになる、売りに出してもなかなか買い手がつかないといったデメリットも生じてしまいます。
災害や事件などで近隣とトラブルに発展する可能性がある
台風や地震などの災害によって空き家が倒壊したり、破損したりすると近隣の住宅に被害を及ぼしてしまう可能性があります。空き家がもたらす損害は所有者に損害賠償を請求される可能性が高いです。
また、空き家は放火による犯罪被害が多いため、放火され近隣住宅に延焼してしまう危険もあります。さらに不審者の不法侵入、犯罪者の隠れ家になるなど、人が住んでいない空き家はさまざまな事件に巻き込まれやすくなるのです。
そういった災害や事件によって、近隣住民とのトラブルになると精神的にも金銭的にも大きな負担です。災害や事件に巻き込まれないうちに早めに売却すれば、近隣トラブルを未然に防げるというわけです。
取得費加算の特例により売却時に発生する税金が安くなる
空き家を売却する際に発生した譲渡所得には所得税と住民税が課税されますが、取得費加算の特例を受けることができれば支払った相続税の一部を取得費に加算でき、譲渡所得を軽減させられます。
つまり、取得費加算の特例を受けられれば売却の際にかかる税金を減らすことに繋がるのです。取得費加算の特例を受けるためには以下3つの要件全てを満たす必要があります。
相続または遺贈によって取得した財産であること
相続した際に、相続税が課税され納税をしていること
相続開始日の翌日から3年10ヶ月以内に譲渡していること
最後の要件を満たすには空き家を相続したら3年10ヵ月以内に売却しなければなりませんので、売却を決めたら税金の負担を軽くするために1日も早く手続きをしましょう。
空き家の売却方法は2通りある
空き家を売る際には、そのままの状態で売る、更地にして売るといった2通りがあります。
それぞれのメリット、デメリットを把握したうえで、売却方法を考えるようにしましょう。
そのままの状態で売る
空き家をそのままの状態で売れば、解体費用やリフォーム費用といったコストがかからないメリットがあります。
また、空き家をそのままの状態で売ることで早く売却手続きを済ませることができるのです。比較的築年数が浅い空き家なら、そのままの状態で住みたい、リフォームして住みたいといった希望者から買手が見つかる可能性は高いです。
ただし、建物がある状態で売るということは、整理や掃除をしたりしなければならないので手間がかかるというデメリットがあります。
とはいえ、あまりにも著しく老朽化が進んでいる空き家だと、なかなか買い手が見つからない可能性があるでしょうから、一定期間経過して売れなければ解体して売却することも視野に入れておくと良いです。
解体して更地の状態で売る
空き家を解体して更地の状態で売るメリットは、元々新築することを検討していた方から需要が見込める、建物付きでそのまま売るよりも高利益になる可能性が高いことです。
一方、解体にかかるコストは売主が負担するのがデメリットとなります。さらに、更地の状態だと建物が建っている場合と比べて固定資産税が6倍になるので、更地にした後引き渡すまでの間に1月1日を迎えないように注意しなければなりません。
そのため、更地での売却を検討していても、早々に解体してしまうのではなく、建物が建ったまま更地渡しの条件で買い手を募集するのも良いでしょう。
空き家を売る際に把握しておくべきポイント
空き家を売る際には把握しておくべきポイントが主に2つあります。
売却費用がかかる
空き家を売ればまとまったお金が手に入るのが魅力ですが、空き家は売るのにもお金がかかることを理解しておきましょう。不動産会社に仲介で物件の販売を依頼すると、売買が成立した際には仲介手数料が必要です。
また、解体して売る、更地渡しの条件で売る場合には解体費用を負担しなければなりません。
さらに空き家を売却する際には印紙税と譲渡所得税の2つの税金がかかるのです。
ただし、前述したように取得費加算の特例を受けられたり、自治体によっては空き家解体の補助金を受けられたりするので、売却にかかる費用を軽減できる可能性はあります。
売却価格は高めに設定する
家の売買を行う際には買主が値下交渉をしてくるケースが多いため、売主は値下げ交渉に対応しても損しないように売却価格をあらかじめ高めにすることをおすすめします。
また、古い空き家はなかなか売れないことも多いでしょうから、価格を下げて再度売り出す必要があった場合への備えにもなるでしょう。
早く売りたいからと言って初めから安い価格を設定してしまうと、予想していた以上に売却による利益が得られず後悔してしまう可能性があるので注意しましょう。
空き家売却時の流れ
空き家を売却する際の流れをまとめました。
1. 複数の不動産会社に査定を依頼し仲介を依頼する不動産会社を決める
2. 不動産会社にアドバイスをもらいながら売却価格を決める
3. 購入希望者が現れたら買い主との交渉を行う
4. 購入希望者との交渉が成立したら契約し引き渡し
一般的には空き家を売却する際には不動産会社に販売を依頼しますが、数多くある不動産会社の中から空き家に強い不動産会社を選ぶのがおすすめです。
新築物件や賃貸物件を主に取り扱いしている不動産会社だと、空き家の売却に慣れておらずスムーズに手続きが行われない可能性があります。
また、空き家周辺にある不動産会社へ依頼することも大切なポイントです。空き家周辺の不動産会社なら、勤めている社員もその地域で住んでいる場合が多いため、その地域の特性をよく理解しています。
周辺環境を熟知している不動産会社は、空き家の売却時にさまざまな点で心強い味方となってくれるでしょう。
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