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お知らせ
空き家の解体費用は土地売却費で代用してしまおう
その他 2022/06/03
使用することなく放置している空き家があれば、解体して土地を売却するのがおすすめです。
しかしその解体費用は結構かかるものですし、負担がかかるからと放置している方もいるかもしれません。
そこで今回は、空き家の解体費用は土地売却費で代用する方法をご紹介します。
負担をかけずに空き家を処分できるので、ぜひご覧ください。
空き家は早期に売却すべき理由
空き家を保有している場合には、早期に売却することが大切です。その理由を説明します。
空き家は老朽化が早い
空き家を保有している理由として多いのは、誰も住まないからでしょう。
そして家は住む人がいなければ、適切なメンテナンスができません。
その結果、建物の老朽化が早まることになります。
老朽化が早まる理由はいろいろとあります。
まず窓を開けて換気をしないために、家の中に湿気がこもります。
この湿気が原因でカビが発生し、木材は腐ってしまいます。
さらに掃除をしないことでチリやホコリが溜まり、そこに菌が繁殖して家の内部を蝕んでいきます。
また劣化した外壁の手入れをしなければ、雨水が入り込んで駆体を傷めます。
このように老朽化した建物は築年数にかかわらず価値が下がるので、いざ売却しようとしても、かなり価格を下げなければ売れなくなります。
特定空家等に指定されると固定資産税の負担が増える
空き家は使っていなくても固定資産税を毎年納めることになります。
この固定資産税ですが、土地に関しては住居があれば特例措置により軽減されます。
しかし空き家の老朽化が進み、倒壊のおそれなどが生じるようになると、「特定空家等」に指定され、固定資産税の負担が最大で6倍に増えてしまいます。
もちろん老朽化した建物を解体して更地にすると、住宅に対する特例措置が適用されずに固定資産税は同じように増えます。
そのまま保有を続ければ、税金の負担はかなりのものとなるでしょう。
このように空き家を放置するといろんなリスクが生じるために、使用しないのであれば早期に売却したほうがよいと言えます。
空き家は解体してから売却することが大切
では早期に売却するのであれば、空き家をそのまま売りに出せばよいのかというと、そういうわけにもいきません。
買主のことを考えると、建物を解体する必要があるからです。
買主が空き家を解体するリスクとは
建物の価値がほとんどなくなった空き家は、購入者はたいてい家を建て直すことになります。
そのため、いったん建物を解体しなければなりません。
問題は売主が解体してから売却するのか、想定される解体費用を差し引いた金額で購入した買主が解体するのかどちらがよいのかということです。
売主としては、空き家を解体せずに売却したほうが、更地にしてからの固定資産税の負担がかかりませんし解体費用を捻出する必要もないのでメリットが大きいと言えます。
一方で買主の場合、いざ空き家の解体工事をしてみたところ、地中から想定外の基礎や浄化水槽などが出てきて、想定していたよりも解体費用の負担が増えるというリスクがあります。
そのため、空き家は建物を残した状態よりも、解体して更地にしたほうが売却しやすくなります。
住宅ローンの残債があれば空き家の解体に注意が必要
一般的に住宅ローンの残債がある不動産を売却する場合、その売却代金で残債をすべて完済するか、足りない分を現金でまかなえれば抵当権者を外して所有権を移転できます。
しかし空き家のように建物を解体するとなると、事情が少し変わってきます。
それは、建物にも当然ながら抵当権があるからです。
抵当権は万が一住宅ローンを返済できなくなった場合、抵当権者（住宅ローンでお金を貸している金融機関）はその権利を行使して抵当権のついた不動産を競売にかけて残債を回収します。
しかし抵当権のついた建物を解体されては、競売にかけて借金を回収することができなくなります。
そのため、ローンの残債がある空き家を解体する場合には、必ず住宅ローンを借りている金融機関に相談して承諾を得なければなりません。
基本的には売却の話がある程度まとまり、ローンを完済するめどが立った状態でなければ、金融機関から空き家解体の承諾を得るのは難しいかもしれません。
もちろん勝手に解体してしまうと、金融機関が抵当権を外さずに所有権の移転ができず、売買契約は白紙となり買主に賠償金を支払うことになります。
売却前に必要な空き家の解体費用を調達する方法
ローン残債の問題もなく、すぐにでも空き家を更地にして土地のみを売却しようと話が進んだならば、建物を解体する手続きに移ります。
ここで問題になるのが、その費用をどのように調達するかです。
空き家の解体費用は売却前に支払うこと
空き家を解体して土地を売却すれば、その代金を現金で受け取ります。
しかし空き家を解体するためには、その売却代金を受け取る前に解体費用を支払うことが必要です。
空き家の解体費用は一概には言えませんが、目安としては新築で家を建てる時の10分の1ほどになるとされています。
つまり、場合によっては100万円ほどの費用がかかる可能性があるということです。
そして空き家の解体業者には現金で支払う必要があるので、前もってその現金を用意しておかなければなりません。
空き家の解体費用としてローンを借りることができる
実は多くの金融機関が、空き家を解体する目的でのローンを提供しています。
たとえばJAバンクは「JA空き家解体ローン」という商品を扱っています。
JA会員であることと満71歳未満で完済することが条件ですが、300万円以内まで借りることができます。
借り入れ最大期間は5年で固定金利年1.5%となっています。
ほかにも多くの地方銀行などが、空き家の利活用を目的とするローンを提供しているので、解体費用を借りることができます。
もちろんローンなので、毎月の返済が発生します。
空き家を解体して更地にしてから売却活動を始めても、すぐに買い手がつかなければこのローン返済が続きます。
さらに土地の固定資産税も増額となり負担が増えるので、その資金繰りには注意が必要となります。
空き家の解体費用を土地売却費で代用する方法
空き家の解体ローンを利用すれば現金を用意する必要がないことはわかりましたが、土地を売却できるまで時間がかかると支払い負担がかかります。
そこで、なるべく負担をかけない形で空き家の解体費用を土地売却費で代用する方法をご紹介します。
空き家解体ローンは繰り上げ返済をする
さまざまな金融機関が提供する解体ローンですが、実は繰り上げ返済により一括で返済できるところがあります。手数料はかかりますが、土地売却費が入れば解体ローンは一括で返済し終えることができます。
もちろん土地の売却代金が空き家の解体費用よりも多いことが条件ですが、完済するまでの金利負担もなくなりますし、すべてを支払ってしまったほうがよいでしょう。
しかし、土地を売却できるまで時間がかかるとなれば、毎月のローン返済の負担がかかるという問題が残っています。
空き家解体の補助金をもらう
日本では空き家が増えていることが問題となり、国をあげてその対策を行なっています。
そして全国の自治体では、条件がつくものの解体費用助成金を支払うところがあります。
条件としては、1981年5月以前（建築基準法が改正される前）の建築物であることや、耐震診断で「倒壊の恐れがある」と診断されること、などの内容となります。
たとえば東京都中央区では、解体工事費の3分の1から6分の1を補助するとしています。
あるいは大阪市大阪府の場合、工事費の3分の2を助成（上限は戸建て住宅は100万円）となっています。
自治体によって助成金額は変わりますが、それでも土地の売却ができるまでのローン返済をまかなえる程度の金額はカバーできそうです。
空き家の解体費用まとめ
住むことなく放置している空き家は、早期に売却することがおすすめです。
そのためには家を解体する必要がありますが、ローンと助成金を活用すれば負担をかけることなく更地にできることを知っておくとよいでしょう。
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