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古家付きの土地を購入した時の住宅ローンってどうなるの
その他 2022/06/01
土地や家という大きな買い物をする際にはローンを組むケースがほとんどですが、古家付きの土地でも住宅ローンを組むことができるのか心配になりますね。
結論から言うと、古家付きの土地であっても住宅ローンは利用できます。
しかし、新築一戸建てや注文住宅を建てる際の住宅ローンとは少し異なる部分もあるのです。
当ページでは、古家付き土地を購入する際の住宅ローンについてや古家付きの土地を購入する際の注意点についても解説していますので、最後までお付き合い頂ければ幸いです。
そもそも古家付きの土地と中古住宅はどう違うのか
不動産業者の広告を見ていると古家付き土地と中古住宅は別のものとして売り出されていますが、実は古家付きの土地と中古住宅に明確な違いはありません。
なぜならどちらも新築ではない物件が建っている状態なのは同じだからです。
しかし、一般的には築年数が古く老朽化が進んでいる物件を古家、築年数がまだ浅めの物件を中古住宅として販売しています。
分かりやすく言うならば、古家は人が快適に住むのは困難な状態、中古住宅は人が問題なく住める状態だと考えておきましょう。
つまり、古家付き土地として販売されている不動産は、建物自体に価値がないので解体を前提として土地を売っているというわけです。
もちろん、古家付きの土地として販売されていても、買い手が気にならなければ古家にそのまま住んだり、リフォームやリノベーションして住んだりすることはできます。
また、中古住宅として販売されていても物件の間取りが気に入らないなどの理由で取り壊して新築することもできるというわけです。
古家付き土地でも住宅ローンは利用できる
古家付きの土地であっても住宅ローンを利用できるので、購入時に多額の現金を用意する必要はありません。
しかし、古家付きの土地を購入する際の住宅ローンは新築住宅を購入するのとは内容が少し異なるので注意が必要です。
とはいえ、古家を解体して建て替える場合は、新築住宅とほぼ同様の条件で住宅ローンを借りられるので安心してください。
古家を建て替えるなら、住宅ローンを申し込む際に解体して新築する予定である旨を伝えておきましょう。
土地の購入費用以外もローンを組める
古家付きの土地を購入する際には購入費用だけでなく、古家を解体するなら解体費用、リフォームをするならリフォーム費用がかかりますが、そういった費用も住宅ローンで借りることができます。
また、諸費用や仲介手数料などを住宅ローンに含めることも可能です。
ただし、古家に関しては建物の資産価値がかなり低いまたはゼロというケースが多いため、建て替えずにそのまま住むなら借りられるローンの金額が少なめになってしまいます。
なぜなら、新築住宅は十分な資産価値があるので土地と建物の両方を担保としてローン審査を進めてくれるのですが、古家は資産価値がほぼないため土地だけが担保として見なされて審査が厳しくなるからです。
たとえば、建物の評価額がゼロで土地の評価額が2,000万円だったとすると、土地の評価額の2,000万円までしか借りられずリフォーム費用や諸費用までローンに入れることができないケースがあるというわけです。
一般的に築年数が20年を超えると建物の資産価値はゼロになるケースが多いです。
なお、住宅ローンの借り入れ先は古家付き土地であっても新築住宅と同様に好きな金融機関を選ぶことができるので安心してください。
借り入れ期間が短くなるケースがある
新築住宅購入時の住宅ローンは最長35年の借り入れ期間で契約できますが、古家を建て替えずに済む場合は返済期間が短くなってしまう可能性が高いです。
古家や中古住宅購入時の借り入れ期間は築年数によって変動し、一般的には[50年－築年数＝借り入れ期間]として計算されるケースが多いのです。
つまり築年数が30年の建物なら、借り入れ期間は20年に設定される可能性があるということを理解しておきましょう。
借り入れ期間が短いほど月々の返済金額が多くなるので、毎月の返済が負担になってしまいます。
建て直すなら住宅ローンの先行融資をしてもらう必要がある
古家を解体して新たに新築するのであれば借りられる金額や借り入れ期間は新築住宅購入時と同じ条件で住宅ローンを組むことができますが、土地購入時と建物建築時には別々で融資を受けるという点が違います。
実は住宅ローンは購入する物件を担保にするため建物が完成してからローンが始まるという流れになるので、土地を購入した後に建物を建てる場合は建物が完成するまで融資を受けられないことになってしまいます。
そうなると土地購入時には土地の購入費用や着工金といった多額の現金を用意しなければなりません。
しかし、住宅ローンの先行融資というシステムを利用すれば、土地購入時に大金を用意する必要はないのです。
先行融資はつなぎ融資とも呼ばれ、土地の購入時には土地購入に関わる費用を先に融資してもらい、その後建物が完成したら建物購入代金分の融資を受けられるというものです。
ちなみに更地の土地を購入して注文住宅を新築する場合も先行融資を利用するのが一般的です。
一方、建売の新築住宅を購入する場合は、土地と建物セットで融資が行われます。
住宅ローンで先行融資をしてもらうためには、先行融資を実施している金融機関を選び、土地購入時に建物に関する具体的な計画書を提出しなければなりません。
建物の契約書がなければ先行融資を受けられない可能性が高いので、あらかじめおおよその建築計画を立てておきましょう。
古家付き土地を購入する際に把握しておくべきポイント
古家付きの土地を購入する際には、住宅ローン以外にもいくつか把握しておくべき注意点があります。
土地と建物両方に抵当権が必要
住宅ローンを借りる際には、万が一住宅ローンの返済が滞った場合に備えて金融機関が抵当権を設定します。
銀行側は抵当権によって土地や建物を担保にして住宅ローンを貸してくれるため、何らかの理由でローンを返済できなくなった場合には担保にした土地や建物を取り上げることができるというわけです。
更地の土地を購入するなら抵当権は土地だけに設定されますが、建物が建っている古家付きの土地は土地と建物両方に抵当権が必要。
これは古家を解体する前提であっても同じなので注意してください。
抵当権を設定する際には司法書士への手数料や印紙代、登録免許税といった費用がかかりますが、これらは銀行ではなく住宅ローンを利用する方が負担しなければなりません。
抵当権を設定するには最低でも10万円以上は必要で、土地と建物両方に抵当権が必要ならさらに費用がかさむことを理解しておきましょう。
解体後は抹消登記をする
古家付きの土地を購入し土地と建物両方に抵当権を設定しても、金融機関の同意があれば建物を解体することが可能です。
住宅ローン申し込み時に古家を取り壊して新築する予定であることを伝えていれば、スムーズに同意が得られるでしょう。
ただし、古家の解体が終わったら抵当権の抹消登記をしなければなりません。
実は抵当権の抹消登記をする際にも、登録免除税や司法書士への手数料などのお金がかかります。
しかし、抹消登記にかかる費用は大体10,000円～15,000円と、抵当権設定時に比べると大きな金額にはならないので安心してください。
解体費用の負担が生じる
古家付きの土地を購入し、建物を取り壊すなら解体費用が必要となります。
解体費用は建物の構造や面積などによって差がありますが、大体100万円～300万円が相場です。
特に、庭に植木や大きな石があったり、石垣があったりする場合には解体費用が割高になります。
古家付きの土地は購入者が解体費用を負担するケースがほとんどですが、なかなか買手が見つからない場合には売り主が負担してくれたり、土地の値引きに応じてくれる場合もあるので不動産業者に一度相談してみると良いでしょう。
地中埋設物の撤去が必要になる場合もある
建物を解体した後に地中からゴミなど不要なものが見つかると、これも撤去が必要となります。
瓦やガレキ、岩や浄化槽など様々なものが地中埋設物(地中障害物)に該当します。
土地を購入してから2ヵ月や3ヵ月以内であれば、地中埋設物の撤去費用は瑕疵担保責任によって売り主に請求できるので安心してください。
しかし、瑕疵担保の期限が過ぎた後に地中埋設物が見つかると、買主が自己負担で撤去しなければならないので注意しましょう。
地中埋設物の撤去費用は20万円程度や100万円以上と、埋まっていたゴミの種類や量によって様々です。
撤去費用の支払いを免れるためには、古家付き土地を購入したらなるべく早く解体工事を行うことが大切です。
まとめ
古家付きの土地でも住宅ローンを利用することはできますが、古家にそのまま住んだりリフォームやリノベーションして住む場合には、住宅ローンの借入金額が少なめにされたり借り入れ期間が短くなったりする可能性があるので注意が必要です。
また、古家を解体して新築する場合には住宅ローンの先行融資をしてもらう必要があるので、土地購入時に建築計画書を提出しなければなりません。
さらに土地購入代金や建築代金以外に、抵当権の設定費用や建物の解体費用などが発生することを理解しておきましょう。
こういった点さえきちんと把握して大体の見積もりを立てておけば、思わぬ出費に悩む心配はないはずです。
気に入った土地が古家付きだったとしても、それを理由に購入を見送ったり諦めたりする必要はありませんよ。
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