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空き家の売却における特例の適用期間が延長に！税金や確定申告なども解説
その他 2022/05/31
空き家を売却すると、条件によっては譲渡所得3,000万円控除の特例措置が受けられます。
適用期間が延長になった本特例について解説します。空き家を抱えている方はぜひ知っておきましょう！
空き家を売却すると3,000万円の特例を受けられることがある
被相続人（亡くなった方）の居住用財産＝空き家を売却すると、3,000万円の特例措置を受けられることがあります。
特例を受けるための要件などについて詳しくは後述しますが、簡単に言うと次のようなことです。
3,000万円の特例とは
相続したことにより空き家となった建物を売却した場合、譲渡所得から最大で3,000万円が控除されるというものです。譲渡所得とは、空き家の売却によって生じた所得を指します。
ただし5,000万円で売却できたからといって、その5,000万円がまるまる譲渡所得になるというわけではありません。まずは譲渡所得について、簡単におさらいしておきましょう。
譲渡所得とは
【譲渡価格】―【取得費＋譲渡費用】＝【譲渡所得】となります。
譲渡価格は実際の売却費用、取得費はその空き家を取得したときにかかった費用、譲渡費用は売却の際に支払った測量費用や仲介手数料などを指します。
実際の売却費用からそうした経費を差し引いて残ったのが譲渡費用となり、その譲渡費用が3,000万円を超えるときは3,000万円まで、3,000万円未満の場合はその金額まで控除されるというのが特例の大まかな内容です。
なぜこんな施策が？
増え続ける空き家、放置され続ける空き家は日本全体の大きな問題となっています。
少子高齢化が進み、今後より一層、そうした空き家が増え続けることが予想されています。
空き家は景観を損ねるだけでなく、犯罪の温床になったり近隣住民に危害を与えたりなど、放置していてプラスになることはほぼありません。
少しでも空き家を売却しやすくするために国が採った措置と考えるのが自然でしょう。
空き家の売却における特例について詳しく解説
空き家を売却したときに受けられる譲渡所得3,000万円の控除について詳しく解説します。
なお、以下は抜粋となるため、詳しくは国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」をチェックしてみてください。
適用の要件
- 相続した日から起算して3年の経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
- 本特例の適用期間となる2023年12月31日までに譲渡すること
- 売却した本人が、相続または遺贈により取得した空き家であること
- 相続または遺贈により取得した空き家を売却すること
- 相続時から譲渡時まで事業や貸付け、または居住などに用いられていないこと
- 譲渡時において一定の耐震基準を満たす空き家であること
- 売却代金が1億円以下であること
- 他の特例の適用を受けていないこと
- 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと など
一例ですが、こうした以上を満たすことが要件となります。加えて、相続した空き家についての条件もあります。
相続した空き家の条件
- 相続開始の直前まで被相続人が居住していた建物であること
- 昭和56年５月31日以前に建築された建物であること
- 区分所有建物登記がされている建物ではないこと
- 相続開始の直前まで、被相続人以外の人が居住していない建物であること など
つまり、被相続人が一人暮らしであったことが条件となります。
なお、売却に際して一定の耐震基準に満たないときは、相続人が耐震リフォームをしてから売却する必要があります。あるいは、解体して土地を売却するといった方法でもOKです。
他の特例との兼ね合いは
- 自己居住用財産の3,000万円特別控除or自己住居用財産の買い替え特例のいずれか
- 住宅ローン控除
上記とは併用が可能です。なお、同一年中に「空き家の3,000万円特別控除」「自己居住用財産の3,000万円特別控除」を併用する際は、両方合わせて最大3,000万円となります。
また、相続財産を譲渡した場合の、相続税の取得費加算とは選択適用となります。
適用を受けるには
空き家を売却した翌年の確定申告で、特例の適用を申請します。
うっかり忘れると適用されませんので注意しましょう。確定申告について詳しくは後ほど解説をします。
空き家を売却して特例を受けると税金はどうなる？
まずは空き家を売却したときにかかる税金から見ていきましょう。
空き家の売却にかかる税金
長期保有
売却した年の1月1日の時点で所有期間が5年を超えている場合、譲渡所得に対して【所得税15％】【住民税5％】がかかります。
短期保有
売却した年の1月1日の時点で所有期間が5年未満だった場合、譲渡所得に対して【所得税30％】【住民税9％】【復興特別所得税2.1％（同）】がかかります。
なお、2037年までは上記に加えて所得税額に対して2.1％の「復興特別所得税」もかかります。
特例を受けると…？
譲渡価格1,000万円、取得費と譲渡費用の合計が350万円という例で見ていきましょう。特例を受けた場合、税金は次のようになります。
【譲渡価格1,000万円】―【取得費＋譲渡費用350万円】―【3,000万円控除】×【20％（所得税・住民税の合計）】＝0円
マイナスになるため、課税されないということです。同じ条件でもしも特例を受けずにいた場合、130万円の税金がかかります。いかがでしょうか？
これだけ大きな差になってくるわけですから、要件を満たしているのであればぜひ、忘れずに申告しましょう。
空き家を売却して特例を受けるために確定申告で必要なモノとは？
最後に、空き家を売却して特例を受けるために確定申告で必要なモノや流れを見ていきましょう。
相続または遺贈により取得した空き家を売却した場合
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
- 耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し
- 売買契約書の写しなどで売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの
- 空き家の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」
- 空き家の登記事項証明書等で次の3つの事項を明らかにするもの
（イ） 売った人が空き家を被相続人から相続または遺贈により取得したこと
（ロ） 被相続人居住用家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたこと
（ハ） 被相続人居住用家屋が区分所有建物登記がされている建物でないこと
なお、上記「被相続人居住用家屋等確認書」とは、市区町村長の次の2つの事項を確認した旨を記載した書類をいいます。
1．相続開始直前まで、被相続人が居住用家屋として使用しており、かつ、その家屋には被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
2．相続時から譲渡時まで事業や貸付け、または居住などに用いられていないこと
不明な点は国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」をチェックするか、確定申告を提出する税務署などで確認しておきましょう。
まとめ
要件などやや複雑な部分もありますが、このように相続した空き家を売却した場合、要件を満たせば最大で3,000万円まで譲渡所得の控除を受けることができます。
適用するかしないかで税金が大きく変わってくるのは大きいですよね。
しかも、当初は2019年12月31日までが適用期間でしたが、現在では2023年まで延長されています。ダメだと思って諦めていた方も、まだまだ特例を受けられる可能性が残っていますので、ぜひ覚えておきましょう。
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