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マンションが空き家に！どうする？対策４つ
その他 2022/05/27
親が亡くなり分譲マンションを相続することになった、あるいは転勤などで急遽、空き家とせざるを得なくなった…。
さまざまな理由で、所有しているマンションが空き家になることがあると思います。
そこで、マンションが無人の状態になっているとき、どのような対策をとればいいのか、その理由と共に解説します。
マンションが空き家になるとどうなる？
具体的な対策をご紹介するまえに、所有しているマンションを放置していると、どのような影響が出るのか見ていきましょう。
マンションの維持管理費がかかる
住宅ローンの支払いが残っている場合、マンションを所有している限り、月々の返済が続きます。
住宅ローンがなくても、「共益費・管理費」や「修繕費」などの名目で、マンション共用部を維持するための費用の支払いが発生します。
また、大型マンションであれば、マンション住民同士の交流や居住環境を改善のために利用する、自治会費や組合費などの支払いを求められます。
加えて、不動産を所有しているとみなされ、固定資産税の納税義務も発生します。これらを合算すると、一戸建ての空き家を所有するよりも、費用がかかるケースがあるので注意が必要です。
マンションの資産価値低下の可能性
また、マンション自体はきれいでも、誰も住んでいない期間が長引くと、部屋全体の老朽化が進んでしまいます。
壁やフローリングなどの表面的な部分はもちろん、空調、水回り、トイレ、浴室などの設備などの不具合が出てきます。
さらには、定期的に清掃するなどして、適切に維持できたとしても、年々築年数は古くなっていまいます。
いざ売却しようと思っても、老朽化や築年数がネックになり、資産価値が下がってしまう可能性を念頭に置いておきましょう。
空き家対策①：投資用マンションとする
空き家になってしまったら、投資用マンションと位置づけ、賃貸として貸し出すことも対策となります。
駅チカマンションであるとニーズが高い
賃貸マンションを探している人は、職場や学校に通うため、駅からの距離を重視する傾向があります。
そのため、周囲にスーパー、公共施設、飲食店などが充実している、駅チカマンションに人気が集まります。
また、徒歩圏内にイオンモールなどの大型商業施設があれば、駅から多少の距離があってもポイントがアップ。
利便性の高い立地にあるマンションであれば、不動産仲介会社を通じて入居者を募集すれば、比較的すぐに埋められるでしょう。
副業として問題ないか調べること
投資用マンションとして、家賃収入を得られるようになると、本業以外の副収入が得られるというメリットがあります。
また、リタイア後であれば、年金を補うための収入源とすることもできるでしょう。
ただし、サラリーマンや公務員の場合、副業が禁止されていることが多いため、社内規定等をしっかり確認しないと、のちのちトラブルになってしまいます。
副業OKだったとしても、1年間の家賃と経費を計算し、得られた利益に対する税金を納める必要があります。
そのため給与所得者であっても、それとは別に確定申告の手続きをすることが必須です。
空き家対策②：マンションを売却する
固定資産税や各種費用の支払い、マンションの維持管理が負担に感じるなら、マンションを売却するという対策もあります。
コロナ禍の影響でマンション売買が活発化
新型コロナウィルスの感染拡大は、さまざまな業界に打撃を与えましたが、不動産売買市場は必ずしもそうではありません。
ステイホームやリモートワークの推進により、都心などの中心部から離れて、より広い住居を取得しようという流れが起きています。
そのため、「駅から遠いから無理か…」「ちょっと田舎だからなぁ」と、そのまま放置していると、売却のチャンスを逃してしまいます。
マンション売買の流れは、そのときの状況により変わってきますので、最初から決めつけずに不動産仲介会社等に相談することをおすすめします。
賃貸で売却のタイミングを見計らうことも一案
マンションを売却する場合、自分が取得したときの価格よりも、できるだけ高く売ることが目標となります。
プラスマイナスゼロならまだいいのですが、マイナスとなってしまうと、とくに住宅ローンが残っている場合はダメージが残ります。
査定に出してみたものの、当初の取得費用を下回る結果が出た場合、慌てて売ることが良いとは限りません。
その場合、賃貸物件として貸し出して家賃収入を得ながら、売り時を待ってもいいでしょう。
空き家対策③：マンションに住み替える
自分や家族にとって、よりよい環境になるのであれば、空き家のマンションに住み替えてもいいでしょう。
相続などで空き家マンションが発生した場合
転勤などで空き家マンションを発生させた場合は別ですが、親から相続することになった場合、住み替えてしまったほうがいいこともあります。
今の住居よりも立地がいい、資産価値が高い、ライフスタイルに合っているなどが、住み替えの基準となります。
とくに将来、土地開発などが予定されており、資産価値があがる可能性が高いのであれば、前向きに考えてみてもいいでしょう。
一戸建てを手放す場合は要検討
とはいえ、今の住まいが一戸建ての場合、それを手放して空き家マンションに住み替えるのが得策であるとは限りません。
分譲マンションの場合、基本的に自分の不動産とはなりますが、建物の老朽化などにより、住み続けるのが難しくなるケースもあります。
また、マンションによっては、維持管理費が高額なケースがあり、一戸建てよりも費用の負担がかさむことも少なくありません。
一戸建てだと広すぎる、掃除がめんどう、駅チカマンションに住みたいなど、具体的な理由がないのであれば、住み替えを再度検討することをおすすめします。
空き家対策④：マンションをセカンドハウスとする
資金に余裕があるのであれば、今の住まいとは別に、空き家マンションをセカンドハウスとして活用することも可能です。
田舎や郊外のマンションはセカンドハウスに最適
立地はいまひとつだけどのんびりできる自然環境がある、そのようなマンションを相続した場合、セカンドハウスとして活用することも一案です。
また、好立地のマンションであるものの、仕事や学校の都合ですぐの住み替えが難しい場合も同様です。
出張などで定期的に往来があるエリアにある場合、セカンドハウスを所有することで、仕事をスムーズに進められることもあります。
今の住まいだけでは用が足りないと感じている場合、空き家マンションが便利を拠点とできるかもしれません。
セカンドハウスとするなら節税できることも
節税という観点からすると、重要になるのが別荘とセカンドハウスの区別。避暑や保養などのために不定期に訪れる場合、そのマンションは別荘と見なされます。
一方、通勤や通学、週末のリフレッシュなどで定期的に訪れるのではれば、セカンドハウスとして認められます。
セカンドハウスとして認定されるには、自分や家族の生活の拠点となり、かつ月に１回以上は利用することが条件。
これを満たしていれば、マンションを取得してから２か月以内に、都道府県税事務所に申請することで、税の軽減措置を受けられることがあります。
まとめ
マンションを空き家のままにしていると、室内の老朽化が進むのみならず、費用面でも負担が増えてしまいます。
マンションは、立地や広さによっては、取得したとき以上の利益をもたらすことも少なくありません。
自分のライフスタイルや仕事の状況を振り返り、マンションだからできる積極的な活用方法を検討してみてはいかがでしょうか。
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